In den vergangenen Jahren fällt ein Begriff immer häufiger, wenn es um selbstgenutztes Wohneigentum geht: Wohn-Riester, auch Eigenheimrente genannt. Aber eine staatliche Unterstützung für Bauherren und Wohnungskäufer – gab es da nicht die sogenannte Eigenheimzulage? Immerhin war diese eine der größten staatlichen Leistungen in Deutschland, mit der die Schaffung von selbstgenutztem Wohneigentum gefördert werden sollte. Diese Eigenheimzulage wurde im Januar 2006 gestrichen; dafür trat zweieinhalb Jahre später, am 1. August 2008, das „Eigenheimrentengesetz“ in Kraft. In diesem wurde die Eigenheimrente umgesetzt.

Wohn-Riester: Was wird gefördert?

Was genau bringt der Wohn-Riester zukünftigen Eigenheimbesitzern? Grundlage dieser staatlichen Förderungsmöglichkeit ist die Förderung des mietfreien Wohnens im Alter, so dass ein Baustein zur privaten Altersabsicherung geschaffen werden kann. Das mag dem einen oder anderen bekannt vorkommen, denn die Eigenheimrente fügt sich damit nahtlos in die übrigen, klassischen Riester-Produkte ein wie beispielsweise die Riester-Rente mittels Bank- und Fondssparplänen, die durch die Riester-Förderung vom Staat bezuschusst werden. So soll das eigene Haus oder die eigene Wohnung als Standbein für die private Altersvorsorge betrachtet werden; der Staat blickt somit auf mit Wohneigentum versorgte Bürger. Und dies ist wortwörtlich zu nehmen, denn die Immobilie muss wirklich auch selbst bewohnt werden, da das Modell sonst nicht greift.

Was also genau fällt unter die Förderungen? Zum einen eine Wohnung in einem eigenen Haus (auch wenn sich die Wohnung im eigenen Mehrfamilienhaus befindet), eine Eigentumswohnung, eine Genossenschaftswohnung einer in das Genossenschaftsregister eingetragenen Genossenschaft oder ein eigentumsähnliches oder lebenslanges Dauerwohnrecht. Dieses greift, wenn diese Wohnung selbst genutzt wird, die Hauptwohnung oder den Mittelpunkt der Lebensinteressen darstellt und in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder in einem Staat, auf den das Abkommen über den Europäischen Wirtschaftsraum (EWR Abkommen) anwendbar ist, liegt. Nicht begünstigt sind dagegen Ferienhäuser oder Wochenendwohnungen.

Eigenheimförderung : Wie viel Kapital kann genutzt werden?

Wer mit einem Riester-Vertrag für das Alter vorsorgt, kann das angesparte Kapital entweder bis zu 75 Prozent oder vollständig für den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum oder von Genossenschaftsanteilen verwenden – so informiert das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung. Die Entnahme könne dabei während der Ansparphase unmittelbar zum Erwerb oder zu Beginn der Auszahlungsphase zur Entschuldung des selbstgenutzten Wohneigentums erfolgen.

Doch das ist noch lange nicht alles. Auch Personen, die bisher keine Riester-Förderung in Anspruch genommen haben, aber eine Immobilienfinanzierung benötigen, können jetzt diese Förderung beantragen. Es gibt diesbezüglich mittlerweile spezielle Wohn-Riester-Finanzierungsmodelle auf dem Markt, die Finanzprodukte werden von Fachleuten – Kreditinstituten und Bausparkassen – entwickelt und beigesteuert.

Neu eingeführt, so das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung weiterhin, wurde die Förderung der Tilgungsleistungen bei Darlehensverträgen und (Kombi-) Bausparverträgen für den Erwerb von Wohneigentum. Die gewährten Zulagen können vollständig für die Darlehenstilgung eingesetzt werden.

Seit 2008 betrüge die Grundzulage 154 Euro und die Kinderzulage 185 Euro beziehungsweise 300 Euro für die Kinder, die 2008 oder später geboren wurden. Die geleisteten Aufwendungen für einen Altersvorsorgevertrag würden ab 2008 bis zu einer Höhe von 2.100 Euro (abzüglich Zulage) steuerlich geltend gemacht werden können.

Wohn-Riester: Wie sieht die Besteuerung aus?

Bei der Eigenheimrente gilt das Prinzip der nachgelagerten Besteuerung. Das bedeutet, dass Einkünfte aus Renten in voller Höhe der Einkommensteuer (abzüglich Freibeträge) unterworfen werden. Im Gegenzug werden die Aufwendungen zum Erwerb des Rentenanspruchs durch die Beiträge in der Ansparphase einkommensteuerlich freigestellt.

Diese Besteuerung wird durch ein sogenanntes Wohnförderkonto sichergestellt. In dieses fließen Tilgungsbeiträge sowie staatliche Zulagen. Sollte der Nutzer einen „normalen“ Riester-Vertrag besitzen und diesem Geld für die Immobilie entnehmen, wird dies ebenfalls im Wohnförderkonto verbucht. Als Ausgleich für die vorzeitige Nutzung des Altersvorsorgekapitals und zur Gleichstellung mit anderen Riester-Produkten wird der in das Wohnförderkonto eingestellte Betrag in der Ansparphase am Ende eines jeden Jahres um zwei Prozent erhöht.

In der Rentenphase wird das Konto abgerechnet und eine monatliche Steuerlast ermittelt. Der Nutzer kann sich im Anschluss aussuchen, ob er die Steuerlast auf einmal oder über mehrere Jahre hinweg in Raten abbezahlt. Im ersten Fall wird ein Abzug von 30 Prozent des Gesamtbetrags in das Konto verbucht – es müssen also nur 70 Prozent des Guthabens versteuert werden. Von dieser Methode profitieren sowohl Staat als auch Kontoinhaber: Der eine erhält sein Geld schneller, der andere muss weniger Kapital zum Begleichen seiner Steuerschuld aufwenden.

Das Wohnförderkonto ist durchaus ernst zu nehmen, denn die Steuerlast am Ende ist nicht so unerheblich, wie oft argumentiert wird. Bedenkt man dies, macht es Sinn, parallel zu dem Riester-Bausparvertrag einen zweiten Sparvertrag abzuschließen, um dort das Geld für die spätere Steuerlast anzusparen. Auf diese Weise kann man in der Rentenphase die gesamte Steuerlast auf einen Schlag bezahlen.

Wohn-Riester: Wer ist förderfähig?

Wie der Name „Eigenheimrente“ bereits sagt, sind jene Menschen förderfähig, die auf eine gewisse Weise mit den gesetzlichen Rentenversicherungsträgern in Kontakt kommen. Dazu zählen Menschen, die eine Rente wegen voller Erwerbsminderung oder Erwerbsunfähigkeit aus der gesetzlichen Rentenversicherung oder der Alterssicherung der Landwirte erhalten, noch nicht 67 Jahre alt sind und eine Versorgung wegen Dienstunfähigkeit erhalten und jene, die vor dem Leistungsbezug zum förderberechtigten Personenkreis gehört haben.

Wer sein Einkommen aus selbstständiger Arbeit, durch einen Gewerbebetrieb oder als Freiberufler erwirtschaftet, ist nicht direkt förderfähig. Mit anderen Worten: Förderberechtigt sind beispielsweise rentenversicherungspflichtige Arbeitnehmer (bei der Deutschen Rentenversicherung), Beamte, versicherungspflichtige Selbstständige und Bezieher von Arbeitslosen- oder Krankengeld (siehe § 79 EStG).

Es ist auch möglich, auf indirekte Weise die Riester-Förderung zu nutzen: Sofern bei Eheleuten mindestens einer förderberechtigt ist, können beide einen separaten Vertrag schließen, den so genannten „Null Euro-Vertrag“, der umgangssprachlich auch als „Huckepackvertrag“ bezeichnet wird. Auch geringfügig Beschäftigte können riestern – wenn sie auf die Sozialversicherungsfreiheit verzichten und Rentenversicherungsbeiträge entrichten.

Wohneigentum in Deutschland?

Dem Staat ist daran gelegen, die Wohneigentum-Landschaft zu erhöhen. Laut einer Empirica-Forschung, die von der Bundesvereinigung der Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) in Auftrag gegeben wurde, ist die Wohneigentumsquote im früheren Bundesgebiet in den letzten drei Jahrzehnten nur um vier Prozentpunkte auf 46% gestiegen. Während sie in den älteren Haushalten steigt, ist sie bei den unter 40-jährigen Bürgern rückläufig. In den neuen Ländern sieht es in dieser Zielgruppe dagegen anders aus; dort ist hier ein Anstieg zu verzeichnen.

Alles in allem erreicht Deutschland – im Vergleich zu anderen europäischen Ländern – nur niedrige Eigentumsquoten. Bei den steigenden Mieten wird im Schnitt der relative Lebensstandard der Mieter im Alter in Deutschland sinken.