Die Niedrigzinsphase macht selbstgenutztes Wohneigentum zur Zeit so attraktiv wie selten zuvor – nicht zuletzt wegen der niedrigen Zinsen für Immobilienkredite. Immer mehr Menschen spielen daher mit dem Gedanken ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu erwerben, so der Immobilienverband Deutschland (IVD).
Tipp: Auf lange Zinsbindung achten und möglichst hohe Tilgungsraten vereinbaren
Damit der Traum von der eigenen Immobilie auch wahr und nicht zum Albtraum wird, sollten sich Käufer nicht von dem billigen Geld blenden lassen. „Bei aller Euphorie um die günstigen Darlehen sollten sich Bauherren nicht zum übermäßigen Schuldenmachen verleiten lassen“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands IVD. „Die langfristige Refinanzierung darf nicht aus den Augen verloren werden.“
Kredite mit langfristiger Zinsbindung wählen
Immobilienkredite mit fünfjähriger Zinsbindung gibt es schon ab zwei Prozent, Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung sind bereits unter drei Prozent erhältlich. Laut dem IVD kann dieses verlockende Angebot aber schnell zum Problem werden, wenn die Zinsen für Immobilienkredite mittelfristig wieder steigen. Entscheidend ist hierbei die Zinsbindung. Beim Ablauf der Zinsbindung eines fünfjährigen Kredits beträgt die Restschuld bei Standardtilgung noch 95 Prozent. Bereits bei einem Zinsanstieg um drei Prozentpunkte über das aktuelle Zinsniveau können sich die Raten für ein Darlehen schnell verdoppeln. „Wer nicht mehr in der Lage ist, die Raten zu bezahlen, riskiert den Verlust seiner Immobilie oder sogar die Privatinsolvenz“, warnt Schick. Der IVD rät daher, das aktuelle Zinstief langfristig zu nutzen. Darlehen mit einer Zinsbindung von 15 bis 20 Jahren gibt es mit Zinssätzen ab rund drei Prozent und sind damit nur wenig teurer als die kurzfristigen Kredite. „Käufer haben damit eine langfristige Planungssicherheit und müssen sich erst später Gedanken um die Anschlussfinanzierung machen“, erklärt Schick.
Hohe Anfangstilgung wählen
Um die Gesamtlaufzeit des Kredits nicht unnötig in die Länge zu ziehen, empfiehlt der IVD, eine hohe Anfangstilgung zu wählen. „Eine Standardtilgung von nur einem Prozent verlängert die Gesamtlaufzeit des Kredits auf rund 50 Jahre, und je länger die Laufzeit, desto mehr Zinsen zahlt man“, erläutert Schick. „Bei den aktuell niedrigen Zinsen ist eine Tilgung von mindestens zwei Prozent ratsam.“ Um die Kreditlaufzeit weiter zu verkürzen, sollten Käufer darauf achten, Sondertilgungen mit dem Finanzierungsinstitut zu vereinbaren oder die Tilgungsraten zu erhöhen.
Forward-Darlehen prüfen
Läuft die Zinsbindung des Kredites in den nächsten Jahren aus, könnten laut IVD auch Forward-Darlehen interessant sein. „Mit einem Forward-Darlehen können sich Kreditnehmer den aktuell niedrigen Zinssatz für ihre Anschlussfinanzierung sichern”, sagt Schick. Von einer allzu langen Vorlaufzeit von vier oder fünf Jahren sollte allerdings absehen werden, da in dieser Zeit viel passieren kann. „Möglicherweise zwingen eine Scheidung oder ein beruflicher Wechsel zum Verkauf der Immobilie, und das Forward-Darlehen wird gar nicht mehr gebraucht“, erläutert Schick.
Bauzinsen bleiben kurz- und mittelfristig attraktiv
Derweil gehen zahlreiche Fachleute davon aus, dass sich die attraktiven Zinsen noch eine Weile halten. Noch im Januar 2014 waren viele Banken davon ausgegangen, dass die Bauzinsen ihre besten Zeiten hinter sich hätten und nun bald wieder in die Höhe klettern würden. Ende Februar und Anfang März 2014 erreichten sie allerdings neue Tiefstände und sind seitdem kaum mehr gestiegen. Viele Bankanalysten gehen davon aus, dass die Werte kurz- und mittelfristig nicht wieder deutlich steigen werden. Bei der Deutschen Bank ist man sich in diesem Punkt zumindest für das zweite Quartal 2014 sicher und geht auch langfristig von tiefen Zinssätzen für Immobilienkredite aus. Die Erklärung dafür ist der simple Angebot und Nachfrage Mechanismus: Zahlungskräftige Kunden können auf ein großes Angebot zugreifen, weshalb die Banken dazu gezwungen sind, die Zinssätze weiter nach unten zu schrauben. Zeitgleich können sich die Banken durch den EZB Leitzins so günstig wie nie mit frischem Kapital versorgen und können die Bau- und Immobilienfinanzierungen auch günstig weitergeben, ohne dabei auf ihre Rendite verzichten zu müssen.
Weitere Informationen: www.ivd.net und www.deutsche-bank.de