– von Karl Lohmann –

Für den Mieter stellt die Mietkaution eine nicht unerhebliche Ausgabe dar. Deshalb ist es besonders wichtig, dass bei einer späteren Rückzahlung alles glatt läuft.

Doch häufig kommt es zwischen den Mietparteien zu Streitigkeiten, wenn der Vermieter aufgrund offener Forderungen einen Teil der Kaution einbehält.

Damit unnötige Streitigkeiten zwischen den Mietparteien vermieden werden, sollten Mieter die wichtigsten Regelungen zur Mietkaution kennen.

Beim Einzug auf Mängel achten – Das Wohnungsübergabeprotokoll

Die erste Vorsorgemaßnahme beginnt bereits beim Einzug in die neue Wohnung. So sollte feststehen, dass das Mietobjekt im Moment des Einzugs keine Mängel aufweist. Mieter sind gut beraten, das neue Mietobjekt auf mögliche Schäden zu untersuchen. Nur so lässt sich verhindern, dass man sich etwaige Mängel des Vormieters als eigene anrechnen lassen muss – was später zu einem Abzug bei der Kaution führen wird. Sind Mängel vom Vormieter vorhanden, müssen diese auch im sogenannten Wohnungsübergabeprotokoll vermerkt werden.

Die Mietkaution muss getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden

Vermieter sind gesetzlich verpflichtet, das Kautionsgeld separat vom übrigen Vermögen anzulegen (BGH, Beschluss v. 9.6.2015, VIII ZR 324/14). Vereinbaren die Mietparteien eine Barkaution, erfolgt die Anlage zumeist auf einem extra dafür eröffneten Sparbuch. Durch einen Sperrvermerk entsteht eine Zweckbindung, welche sicherstellt, dass die hinterlegte Geldsumme lediglich als Sicherheitsleistung für den Mietvertrag genutzt werden kann. So kann eine missbräuchliche Verwendung durch den Vermieter verhindert werden. Damit eine gesetzeskonforme Anlage sichergestellt ist, sollten sich der Mieter eine Kopie der Kontounterlagen vom Vermieter vorlegen lassen. Der Vermieter darf das Geld der Kaution auch während dem Mietverhältnis nicht ohne weiteres antasten (BGH, Urteil v. 7.5.2014, VIII ZR 234/13).

Die Zahlung kann in Raten vorgenommen werden

Mieter sind nicht verpflichtet, die Mietkaution auf einmal zu erbringen, auch wenn der Vermieter dies verlangt. Der Gesetzgeber schreibt ausdrücklich vor, dass die Mietkaution in drei gleichen Monatsraten gezahlt werden kann (§551 Abs. 2 BGB). Die erste der drei Zahlungen der Mietkaution haben zu Beginn des Mietverhältnisses zu erfolgen, die beiden anderen Raten der Mietkaution werden mit den beiden darauf folgenden Mietzahlungen fällig. Die Höhe der Kaution darf maximal drei Monatskaltmieten betragen (§551 Abs. 1 BGB).

• Die Kautionshinterlegung muss vom Vermieter separat angelegt werden
• Die Anlageform der Kaution ist mit einem Sperrvermerk und Zweckbindung als Sicherheitsleistung für das Mietverhältnis versehen
• Der Vermieter muss dem Mieter eine Kopie der Kontounterlagen vorlegen
• Die Kaution der Miete kann immer auch in drei gleichen Monatsraten gezahlt werden (§551 Abs. 2 BGB)
• Die Höhe der Kautionshinterlegung darf maximal drei Monatskaltmieten betragen (§551 Abs. 1 BGB).

Es muss nicht immer das Sparbuch sein – die Mietkautionsbürgschaft

Auch wenn die Anlage auf einem Sparbuch üblich ist, stellt diese im Mietrecht nicht die einzige Hinterlegungsform für die Mietkaution dar. So gibt es Geldanlagen, die aufgrund höherer Zinsen für Mieter deutlich attraktiver sind. Hierzu gehören zum Beispiel Tagesgeldkonten bei oder Depotkonten einer Bank. Wenn das Geld beim Umzug knapp ist, bieten sogenannte Mietkautionsbürgschaften eine passende Alternative. Hiermit lässt sich die Mietsicherheit komplett bargeldlos hinterlegen, im Gegenzug wird ein Jahresbeitrag fällig. Mietkautionsbürgschaften sind erst seit wenigen Jahren am deutschen Immobilienmarkt etabliert – die Nutzung einer Bürgschaftspolice ist allerdings von der Zustimmung des Vermieters abhängig. Aber was sollte schon dagegen sprechen?

Abzüge bei der Mietkaution – Mangel oder Abnutzung?

Nicht jedes kleine Loch in der Wand und nicht jeder kleine Abrieb am Teppichboden stellen einen Mangel dar, die den Vermieter berechtigen die Kaution des Mieters bei Auszug einzubehalten. So gelten normale Gebrauchsspuren nicht als Mangel, und sind mit der Miete abgegolten. Anders sieht es hingegen aus, wenn sich Brandlöcher von Zigaretten im Teppichboden befinden, oder das Abflussrohr durch unsachgemäßen Gebrauch verstopft wurde. Hier darf der Vermieter die fachgerechte Reparatur dem Mieter von der Mietkaution abziehen.

Schönheitsreparaturen – Abzugsfähig bei der Mietkaution?

Vermieter dürfen den Wohnungsmieter in begrenztem Rahmen zu Schönheitsreparaturen verpflichten. Hierzu gehört z.B. die Anbringung einer frischen Wandfarbe. Die Verpflichtung darf jedoch den Mieter nicht unangemessen benachteiligen. So dürfen darin keine Instandhaltungsarbeiten enthalten sein, die normalerweise der Eigentümer der Immobilie vornehmen muss. Zudem muss die Übernahme von Schönheitsreparaturleistungen ausdrücklich im Mietvertrag geregelt sein. Nur dann sind sie für Mieter auch verbindlich, und können bei Nichteinhaltung zu einer Kürzung der Kautionssumme führen.

Das Übergabeprotokoll – Rückzahlung der Mietkaution sicherstellen

Zum Ende des Mietverhältnisses muss das Mietobjekt im „vereinbarungsgemäßen“ Zustand übergeben werden, darauf hat der Vermieter einen Anspruch. Sind Schönheitsreparaturen vereinbart, sollten diese vom Mieter durchgeführt werden. Sind während der Mietdauer Schäden an der Mietsache entstanden, sollten diese vom Mieter behoben werden, um die vollständige Rückzahlung der Mietkaution nicht zu gefährden. Um in diesem Punkt mit dem Vermieter Einigkeit zu erzielen, ist ein Übergabeprotokoll hilfreich. Hierauf unterschreiben später beide Mietparteien, und dokumentieren damit eine mängelfreie Übergabe des Mietobjektes. Etwaige Mängel können notiert werden. In jedem Fall kann es bei einem unterschriebenen Protokoll nicht zu unangenehmen Überraschungen im Nachhinein kommen, beispielsweise das der Vermieter für den Mieter nicht nachvollziehbar die komplette Mietkaution einbehält.

Rückzahlung der Mietkaution / Ende der Mietkautionsbürgschaft

Auch die Rückzahlung der Mietkaution selbst führt zwischen den Mietparteien häufig zu Streit. Endet das Mietverhältnis, kann der Vermieter zunächst eine so genannte Prüfungs- und Überlegungsfrist geltend machen, um das Mietobjekt auf Mängel zu untersuchen, bevor er die Mietkaution. Diese kann laut Rechtsprechung bis zu sechs Monate betragen. Sind sich die Mietparteien jedoch darüber einig, dass keine Mängel oder offenen Forderungen bestehen, muss eine zügige Rückzahlung der Kaution erfolgen. Der Mieter erhält das Geld der Kaution plus Zinsen. Hier geht die Rechtsprechung von wenigen Tagen aus. Einen kleinen Teil der Mietkaution darf der Vermieter auch nach Beendigung des Mietverhältnisses für eine noch ausstehende Nebenkostenabrechnung zurückbehalten. Hat der Mieter anstelle einer Barkaution eine Mietkautionsbürgschaft hinterlegt, darf der Vermieter die Bürgschaftsurkunde der Mietkaution bis zur Klärung möglicher Forderungen behalten. Erst dann erfolgt eine Rückgabe der Urkunde an die Kautionskasse, womit das Sicherungsverhältnis Mietkautionsbürgschaft endet.

Zusammenfassung: Bei Einzug fordert der Vermieter vom Mieter üblicherweise eine Mietkaution. Die Mietkaution muss vom übrigen Vermögen des Vermieters getrennt angelegt und ausgewiesen werden. Auch wenn der Vermieter es verlangt – die Mietkaution des Mieters muss nicht in einer Rate und auf einen Schlag an den Vermieter bezahlt werden. Der Gesetzgeber gibt vor, dass eine Mietkaution in drei gleichen Monatsraten eingezahlt werden darf. Auch darf die Höhe der Kaution drei Monatskaltmieten nicht übersteigen. Darüber hinaus kommt für den Mieter auch eine Mietbürgschaft in Frage. Der Vermieter muss hierbei allerdings zustimmen. Bei einer Mietbürgschaft bekommt der Vermieter anstelle des Geldes eine Bürgschaftsurkunde. Bei Beendigung des Mietverhältnis wird geprüft ob die Höhe der Mietkaution voll zurückbezahlt wird: Bei Auszug sollte Vermieter und Mieter genau prüfen ob und welche Schäden entstanden sind.  Ein Wohnungsübergabeprotokoll hilft zudem, sowohl auf Vermieter als auch auf Mietersache Unstimmigkeiten zu vermeiden.