Überraschendes Ergebnis im 10-Jahresvergleich der 14 größten deutschen Städte: In 10 von 14 Großstädten sind die Preise für Eigentumswohnungen inflationsbereinigt nicht oder kaum gestiegen, das zeigt eine Analyse von immowelt.de, einem der großen Immobilienportale Deutschlands / Drastische Preissteigerungen von bis zu 53 Prozent gab es hingegen in den attraktiven Metropolen München, Hamburg und Berlin / Preisverfall in Essen (-26 Prozent), Dortmund (-24 Prozent) und Leipzig (-22 Prozent) / Rückgang der Preise zwischen 2004 und 2009 in allen 14 Großstädten
Nürnberg, 20. November 2014. Aktuell kostet eine Eigentumswohnung in Hamburg im Mittel 3.335 Euro pro Quadratmeter, in Frankfurt 3.444 und in München sogar 5.192 Euro. Gefühlt kennen die Immobilienpreise in Deutschland nur eine Richtung: steil bergauf. Für die vergangenen 5 Jahre trifft dies in vielen Großstädten auch zu. Aber: Der 10-Jahresvergleich von immowelt.de, einem der führenden Immobilienportale Deutschlands, zeigt ein differenzierteres Bild. Angesichts der Inflationsrate, die zwischen 2004 und 2014 bei rund 20 Prozent lag, kann in den meisten Fällen von einer Preissteigerung keine Rede sein. In 10 der 14 größten deutschen Städte lag die Preisentwicklung nicht oder kaum über der Inflationsrate.
Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen sind in den Metropolen Frankfurt (34 Prozent), Berlin (43 Prozent), Hamburg (47 Prozent) und München (53 Prozent) zwischen 2004 und 2014 extrem gestiegen. Auf der anderen Seite sind die Preise in fast jeder zweiten Stadt gesunken. In einigen Großstädte gingen die Angebotspreise im Median sogar um mehr als 20 Prozent in den Keller: Leipzig (-22 Prozent), Dortmund (-24 Prozent) und Essen (-26 Prozent).
Steigerung erst seit 2009: Eigentumswohnungen teurer
Besonders in der 1. Hälfte des vergangenen Jahrzehnts verloren Eigentumswohnungen an Wert: Zwischen 2004 und 2009 fielen bundesweit die Immobilienpreise, insbesondere durch den Ausbruch der weltweiten Finanzkrise 2007. Selbst in München (-12 Prozent) und Berlin (-15 Prozent) waren sie rückläufig – allerdings kostete der Quadratmeter an der Isar 2009 mit 2.978 Euro bereits fast doppelt so viel wie in Berlin mit 1.580 Euro. Besonders stark sanken die Preise zwischen 2004 und 2009 in Dortmund (-26 Prozent), Leipzig (-27 Prozent) und Dresden (-31 Prozent). Die Bereitschaft, in Immobilien zu investieren, war gering. Die Deutschen parkten ihr Erspartes lieber auf der Bank oder investierten in Aktien und Edelmetalle. Zwischen Juli 2008 und Mai 2009 senkte die Europäische Zentralbank dann allerdings den Leitzins von 4,25 auf 1,00 Prozent. Die dadurch fallenden Hypothekenzinsen führten zu einer Stabilisierung der Immobilienpreise.
Preisexplosionen für Eigentumswohnungen in München, Hamburg und Berlin nach 2009
Doch während sich einige Städte gar nicht oder nur schleppend von dem Einbruch auf dem Immobilienmarkt erholten, stiegen die Preise für Wohnungen in den attraktiven Metropolen Berlin (68 Prozent), und Hamburg (68 Prozent) zwischen 2009 und 2014 drastisch an. Beim Spitzenreiter München kletterten die Kaufpreise pro Quadratmeter binnen 5 Jahren um 74 Prozent von 2.978 Euro (2009) auf 5.192 Euro (2014). „Besonders in den attraktiven Metropolen wie München, Hamburg und Berlin werden die Preise weiter anziehen, da mit weiterem Zuzug zu rechnen ist. Die Aufgabe der Städte wird es sein, mit zusätzlichem Wohnraum gegenzusteuern“, prognostiziert Carsten Schlabritz, CEO der Immowelt AG.
Schlusslicht bei teuren Eigentumswohnungen ist Essen: 1.000 Euro pro Quadratmeter
Auch wenn in Leipzig (8 Prozent) und Dortmund (3 Prozent) die Preise ab 2009 wieder moderat gestiegen sind – über den gesamten 10-Jahreszeitraum betrachtet sind Wohnungen in beiden Städten deutlich günstiger geworden: in Leipzig um 22 Prozent, in Dortmund um 24 Prozent. Besonders groß ist der Preisverfall in Essen: In der Revierstadt sind die Preise um mehr als ein Viertel gesunken (-26 Prozent). Die vergleichsweise hohe Arbeitslosigkeit und der starke Wegzug haben ihre Spuren hinterlassen: Mit 1.000 Euro pro Quadratmeter im 1. Quartal 2014 bildet Essen das Schlusslicht unter den 14 deutschen Großstädten. Auch in Köln (-1 Prozent), Hannover (-5 Prozent) und Dresden (-7 Prozent) sind die Immobilienpreise im Untersuchungszeitraum – wenn auch nur moderat – gesunken.
Stabile Entwicklung im Mittelfeld für Eigentumswohnungen in Düsseldorf , Stuttgart und Nürnberg
Die Städte im Mittelfeld – Düsseldorf (19 Prozent), Stuttgart (22 Prozent) und Nürnberg (24 Prozent) – verzeichnen über den Gesamtzeitraum eine stabile Entwicklung, die sich im Rahmen der Inflationsrate bewegt.
Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise in den 14 größten deutschen Städten waren 77.400 auf immowelt.de inserierte Angebote. Die Preise geben jeweils den Median der im 1. Quartal 2004, 2009 und 2014 angebotenen Wohnungen wieder. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise. Die Kaufpreise sind Angebots-, keine Abschlusspreise.
