Umschuldungen werden gerne angeboten, weil viele Banken in ihnen ein kleineres Risiko sehen, als die Übernahme einer Neuschuld. Statistisch gesehen sind gerade die ersten Jahren nach Kreditaufnahme mit einer höheren Wahrscheinlichkeit behaftet, dass ein Kreditnehmer seine Schulden nicht bezahlen kann. Damit gilt für viele Banken das Ausfallrisiko in dieser Periode als besonders hoch. Zudem sind gerade in den Anfangsjahren die Restschuld und demzufolge der Verlust für Banken noch enorm hoch.

Der Anteil der Tilgung an der  monatlichen Kreditrate wächst im Laufe der Zeit

Hat ein Kreditnehmer schon einige Jahre bewiesen, dass er in der Lage ist, ein Darlehen ordnungsgemäß zu bedienen, gibt dies den Banken ein größeres Maß an Sicherheit, für das sie auch bereit sind, bessere Konditionen anzubieten. Da im Laufe eines Kredits häufig zunächst der Zins den größten Teil der monatlichen Kreditrate ausmacht und der Anteil der Tilgung erst im Laufe der Zeit zunimmt, ist bei einer Umschuldung zumeist ein Teil des Darlehens schon getilgt. Das bedeutet, dass auch der Beleihungsauslauf in der Regel geringer ist, als bei der Kreditaufnahme zu Beginn. Auch können die Banken von einem geringeren Beratungsaufwand ausgehen, denn die Kunden wissen bereits, wie Finanzierung funktioniert und worauf es ihnen bei ihrer persönlichen Finanzierung ankommt. Die Angebotserstellung, welche die Bank für den Kunden vornimmt, wird dadurch häufig einfacher und nimmt entsprechend weniger Zeit in Anspruch. Dies wird vielen Banken zunehmend wichtiger, nicht zuletzt aufgrund jüngster Gerichtsentscheidungen.

Bundesgerichtshof (BGH) Urteil: Bearbeitungsgebühr für Privatkredite unzulässig

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im Mai und Oktober 2014 entschieden, dass die von vielen Banken verlangte Bearbeitungsgebühr für Privatkredite unzulässig ist. Dazu zählen insbesondere Raten- und Autokredite sowie Darlehen zur Immobilienfinanzierung. Den Grund sieht der Bundesgerichtshof darin, dass die Bearbeitungsgebühr unter anderem für die Prüfung der Kreditwürdigkeit des Kunden erhoben wird. Diese Prüfung läge aber allein im Interesse der Bank und die Kosten dafür dürfen – so das Gericht – somit nicht auf den Verbraucher abgewälzt werden (BGH Az. XI ZR 170/13, XI ZR 405/12).

Kreditnehmer können sich diese Bearbeitungsgebühren, die meist zwischen 1 und 4 Prozent der Darlehenssumme liegen, von ihrer Bank zurückholen. Das gilt für alle Gebühren, die sie vor weniger als zehn Jahren gezahlt haben. Der Bundesgerichtshof hatte im Oktober 2014 eigens in einem aufsehenerregenden Urteil die Verjährungsfristen für Kreditnehmer verlängert (BGH, Az. XI ZR 348/13 und Az. XI ZR 17/14).

Kreditnehmer müssen allerdings selbst aktiv werden, denn die Banken machen bislang keine Anstalten, die Gebühren freiwillig zurückzuzahlen.

Anschlussfinanzierung: Häufig bietet der aktuelle Finanzmarkt bessere Konditionen

Aber nicht nur die Bank hat gute Gründe, Umschuldner zu umwerben. Derzeit ist es für Kreditnehmer häufig günstiger, einen alten Kredit umzuschulden als ihn zu den alten Konditionen weiter abzubezahlen. Denn aufgrund der aktuellen Finanzmarktsituation sind die Konditionen in der Regel heute deutlich geringer als zu dem Zeitpunkt als die Finanzierung abgeschlossen wurde.

Mit hoher Wahrscheinlichkeit kann man davon ausgehen, dass sie auch wesentlich attraktiver sein werden als die künftigen Bedingungen, da langfristig von steigenden Zinsen ausgegangen werden kann. Deswegen ist bei der aktuellen Zinssituation anzuraten, lange Zinsbindungen zu wählen. Etwaige Kreditauf­lösungskosten, die durch die vorzeitige Ablösung des alten Kredites entstehen, werden aufgrund der niedrigen Zinsen und der langen Laufzeit zügig ausgeglichen. So kann sich eine Umschuldung durchaus lohnen, insbesondere weil auch einige Anbieter sogar die Kosten der Umschuldung für den Kreditnehmer übernehmen. Clevere Kreditnehmer überlegen sich gegebenenfalls schon jetzt, wie sie ihren auslaufenden Kredit umschulden und sich eine Anschlussfinanzierung sichern können – auch wenn es noch einige Jahre bis dahin sind.

Umschuldung mit Forward Darlehen: aktuell günstige Konditionen vorab sichern

Anbieter wie der Finanzierungsdienstleister ­
Dr. Klein bieten hierzu spezielle Finanzprodukte an. Gerade wenn die aktuelle Konditionen schon optimal aus Sicht des Kreditnehmer sind und der Kredit noch einige Jahre läuft, lohnt es sich hier, sich vorab zu informieren und sich die aktuell günstigen Konditionen bereits jetzt zum Ende der festgesetzten Laufzeit zu sichern. Dazu arbeiten die unabhängigen Finanzierungsexperten von ­
Dr. Klein mit rund 300 Finanzierungspartnern zusammen und können Forward-Darlehen bis zu 5 Jahre vorab anbieten.

Leitzins bleibt weiterhin auf niedrigem Niveau

Die Zinsen für Baufinanzierungen bewegen sich auch weiterhin kontinuierlich auf niedrigem Niveau. Die Zinsen für Immobilienfinanzierungen haben sich im Jahr 2014 somit positiv für alle Interessenten entwickelt und sind mittlerweile deutlich niedriger als noch zu Jahresbeginn (immo-magazin berichtete). In den letzten Wochen verharrten die Konditionen für Immobilienfinanzierungen unter leichten Schwankungen auf
einem sehr niedrigen Niveau.

Die Aussichten auf eine nachhaltige wirtschaftliche Erholung in der Eurozone haben sich in den letzten Monaten weiter eingetrübt. Insofern ist kein Inflationsdruck zu erkennen, der die EZB zum Handeln zwingen würde. Im Rahmen der letzten monatlichen EZB-Ratssitzung wurde bekannt gegeben, den Leitzins auf dem niedrigen Niveau zu belassen.

Anschlussfinanzierung für Bauherren und Eigenheim Käufern

Gerade die Finanzierungsmöglichkeiten für Bauherren, Käufer und Kunden, die eine Anschlussfinanzierung für ihr Eigenheim benötigen, dürften auch in den nächsten Monaten auf einem attraktiven Niveau verbleiben. Experten für Immobilienfinanzierung raten dazu, nichts beim Kauf Ihrer Traumimmobilie zu überstürzen. Für viele Menschen ist diese Entscheidung eine der größten und lebensbestimmenden Investitionen ihres Lebens. Wenn man die passende Immobilie erst einmal gefunden hat, kommt es vor allem darauf an, eine Finanzierung abzuschließen, die individuell auf die persönlichen Möglichkeiten und Bedürfnisse des Kreditnehmers zugeschnitten ist.

Die hohe Zinssicherheit, die sich beispielsweise mithilfe der jetzt attraktiven langfristigen Zinsbindungen erreichen lässt, sowie die Flexibilität die Tilgung betreffend sollten bei der Auswahl der Immobilienfinanzierung im Fokus stehen. Zu der Flexibilität gehören beispielsweise Tilgungssatzwechseloptionen, die während der Laufzeit des Darlehens gewählt werden können.

In diesem Sinne könnte es für viele Immobilienbesitzer zum Thema Anschlussfinanzierung derzeit heißen: Chancen nutzen und Risiken vermeiden, ein informatives Gespräch mit dem Finanzberater ihres Vertrauens kann nur nutzen und nicht schaden.

Erschienen in immo-magazin Nov/Dez 2014, Fotos: Hypoport AG, Shutterstock#168228989