Kommentar von Jürgen F. Kelber, Geschäftsführer der Dr. Lübke & Kelber GmbH, zu staatlichen Regulierungen und deren Auswirkungen auf die Baubranche.
Mietpreisbremse, Milieuschutz, Ökoregulierung – die Liste der staatlichen Regulierungen, die die Immobilienbranche betreffen, ist lang. Dass der Staat mit seiner Regulierungswut Kostentreiber Nummer eins im Wohnungsbau ist, belegt nun eine sehr interessante Studie der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen (ARGE).
Quadratmeterpreis für Neubau, Mehrfamilienhaus um 40% gestiegen
Aktuell kostet der Bau eines Quadratmeters für ein Mehrfamilienhaus laut Studie im Schnitt 3.080 Euro. Im Jahr 2000 lag der Preis mit 2.209 Euro noch 40 Prozent darunter. Die Mehrkosten von 871 Euro je Quadratmeter gliedern sich in 426 Euro für den Anstieg der reinen Baupreise und Nebenkosten, in 115 Euro für den Anstieg der Baulandpreise und in 330 Euro an Kosten, die Bund, Länder und Kommunen durch ihre Vorgaben und Auflagen beim Bau verursachen. Somit sind 38 Prozent der Mehrkosten unmittelbar auf Regulierungen, Auflagen und Vorgaben von Bund, Ländern und Kommunen zurückzuführen. Das Gros der Kosten wird mit 248 Euro von Bund und Ländern verursacht.
Die Kostentreiber für den Wohnungsbau
Die Studie kommt daher zu folgendem Ergebnis: (Seite 94) „Hinsichtlich der politischen Zielvorgabe, jährlich 250.000 bis 300.000 Wohnungen in Deutschland, davon etwa zwei Drittel in Wachstumsregionen, zu errichten, um dem jetzigen und zukünftigen Bedarf gerecht zu werden, stellen sich die aktuellen Entwicklungen in Bezug auf die Kostentreiber für den Wohnungsbau als überaus nachteilig dar. Beispielsweise liegen insbesondere in Regionen mit hoher Nachfrageentwicklung die absoluten Preise für baufreies Land teilweise bereits auf sehr hohem Niveau mit weiter steigender Tendenz. Dies führt zusammen mit den in den letzten Jahren deutlich erhöhten Steuer-/Gebührensätzen, verschlechterten Abschreibungsmöglichkeiten sowie gestiegenen Qualitätsansprüchen und ordnungsrechtlichen Anforderungen zu einem überproportional ansteigenden Mehraufwand bei Neubauten und infolge dieser verschlechterten Rahmenbedingungen zu einer geminderten Investitionsbereitschaft. Wenn es in Zukunft weiter zu deutlichen Anstiegen bei den Gestehungskosten kommt, ist absehbar, dass sich vor allem die finanziell schwächeren Haushalte den Bezug einer Neubauwohnung nicht mehr leisten können.“
Regulierungen konterkarieren kommunizierte politische Ziele
Mit der Preistreiberei konterkariert die Politik das ausgerufene Ziel, dass jährlich in Deutschland 250.000 bis 300.000 Wohnungen entstehen sollen. Denn mit steigenden Baukosten lässt sich der Wohnungsbau sicherlich nicht weiter ankurbeln. Damit schadet die Politik nicht nur der Immobilienbranche. Leidtragende sind vor allem Häuslebauer und Mieter. Da der Mangel an Wohnraum auf absehbare Zeit nicht behoben wird, werden die Mieten weiter steigen. Die Mietpreisbremse wird diese Entwicklung allenfalls dämpfen. Für Bauherren werden die eigenen vier Wände immer weniger erschwinglich – spätestens, wenn die Bauzinsen wieder steigen.
Wo es Verlierer gibt, gibt es natürlich auch Gewinner: Wer Bestandsimmobilien im Wohnsegment besitzt, darf sich freuen. Denn trotz der vorteilhaften Situation am Kapitalmarkt mit den historisch niedrigen Zinsen und dem Run auf Immobilien sind nach den jüngst veröffentlichten Zahlen des Statistischen Bundesamtes die Zahl der neugebaute Mehrfamilienhäuser deutschlandweit zurückgegangen.
Rückgang beim Eigentumswohnungen Neubau
Waren es 2012 noch 3.757 fertiggestellte Eigentumswohnungen, waren es 2013 nur noch 3.345. Es wird folglich weiterhin einen Nachfrageüberhang geben – insbesondere in den Ballungsgebieten.
Die Studie der ARGE kommt daher zu folgendem Schluss: „Diese gewisse Zurückhaltung im Wohnungsneubau ist vor dem Hintergrund des beschriebenen Sachverhaltes zu den Kostentreibern für den Wohnungsbau nachvollziehbar und wird höchstwahrscheinlich erst wieder aufgelöst, wenn maßgebliche Kostentreiber zumindest begrenzt und die Rahmenbedingungen für das Bauen im Allgemeinen verbessert werden.“
Da die Angebotslücke am deutschen Wohnungsmarkt nicht so schnell geschlossen werden dürfte, sollten Bestandshalter weiterhin stabile Renditen erzielen können.