Eigentum verpflichtet – Hausbesitzer müssen für Sicherheit vor und auf ihrem Grundstück sorgen und Unfallgefahren beseitigen

— von Katja Fischer– Hausbesitzer müssen dafür sorgen, dass von ihrem Grundstück keine Gefahr für Mieter oder Besucher ausgeht. Das sieht die Verkehrssicherungspflicht vor, an die jeder Eigentümer gebunden ist. Demnach haben sie alle notwendigen Vorkehrungen zu treffen, damit das Grundstück betreten werden kann, ohne dass man Schaden an Sachen oder Gesundheit nimmt, informiert die Eigentümer-Schutzgemeinschaft Haus & Grund Niedersachsen.

Für Immobilienbesitzer kann es rechtliche Konsequenzen haben, wenn der Briefträger auf der Treppe stürzt, ein Radfahrer auf nassem Laub vor seinem Grundstück ausrutscht oder ein Dachziegel auf ein parkendes Auto fällt. Hat der Hausbesitzer die notwendige Sorgfalt vermissen lassen, kann er zum Schadenersatz herangezogen werden. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes ist der Besitzer haftbar zu machen, wenn der Sachverhalt allem Anschein nach dafür spricht, dass der Schaden von ihm zu verantworten ist (AZ: VI ZR 98/02).

Verkehrssicherungspflicht: Hauseigentümer müssen Unfallgefahren beseitigen

Um Unfälle zu vermeiden, müssen Hausbesitzer ihr Grundstück regelmäßig auf Gefahrenquellen untersuchen, so Haus& Grund. Im Haus können unzureichende Beleuchtung, fehlende Handläufe, ausgetretene Treppenstufen oder glatte Fußböden zu Stürzen führen. Auch eine kaputte Fahrstuhlverriegelung oder fehlende Schutzschalter einer Elektroanlage sind Unfallquellen und umgehend zu reparieren.

Mindestens einmal im Jahr sollte geprüft werden, ob alle Bäume auf dem Grundstück verkehrssicher sind. Auch nach jedem Sturm sollte das geschehen. Wenn im Wetterbericht starke Windböen oder Sturm angekündigt werden, müssen Vorkehrungen getroffen werden, um mögliche Schäden zu vermeiden. Morsche Äste sind zu beseitigen, sogar alte Bäume sind zu fällen, wenn sie umstürzen könnten. Das befand der Bundesgerichtshof (AZ: V ZR 319/02).

Unfallgefahr Dachziegel

Regelmäßig muss auch das Dach gecheckt werden, denn von ihm kann Gefahr ausgehen. Vor allem nach Stürmen sollten Hausbesitzer das Gebäude sorgfältig untersuchen und Schäden umgehend beseitigen. «Besonders Fassadenverkleidungen werden bei Sturm stark beansprucht», sagt Thomas Penningh vom Verband Privater Bauherren (VPB). Nicht selten lösen sich Bretter, Schindeln oder Dachziegel, die beim Herunterfallen auf den Gehweg Menschen verletzen könnten. Dann wird der Grundstücksbesitzer zur Verantwortung gezogen.

Verkehrssicherungspflicht hat Grenzen

Grenzenlos ist aber die Verkehrssicherungspflicht nicht. Macht sich bei einem plötzlich eintretenden Sommersturm ein Müllcontainer trotz arretierter Feststellbremse selbstständig und rutscht gegen ein Auto, trifft den Besitzer keine Schuld, urteilte das Landgericht Coburg (AZ: 33 S 38/06).

Vermietet ein Hausbesitzer eine oder mehrere Wohnungen, kann er die Verkehrssicherungspflicht auf die Mieter abwälzen. Das geschieht oft, wenn im Mietvertrag vereinbart wird, dass der Mieter die Gehwege vor dem Grundstück reinigen und im Winter von Schnee und Eis befreien muss. Aber der Vermieter darf sich nicht darauf verlassen, dass alle Mieter ihrer Pflicht nachkommen. Laut BGH ist der Vermieter überwachungspflichtig und muss im Notfall einschreiten (AZ: VI ZR 49/83).

Versicherungen gegen Unfälle und Schäden

Gegen viele Gefahren können sich Hausbesitzer durch spezielle Versicherungen wappnen. Die Wohngebäudeversicherung übernimmt beispielsweise Schäden, die durch Sturm oder Feuer entstehen. Eine Elementarschädenversicherung springt bei Überschwemmung und Erdbeben ein. Die Haus- und Grundstücksbesitzerhaftpflichtversicherung reguliert die berechtigten Ansprüche Dritter. Aber ein Hauseigentümer, der sein Haus selbst bewohnt, benötigt eine solche Versicherung nicht. Eine private Haftpflichtversicherung, die unbedingt zu empfehlen ist, ist hier völlig ausreichend, so Haus & Grund Niedersachsen. Aber jede Wohnungseigentümergemeinschaft sollte eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abschließen, um das Kostenrisiko, das mit der Verkehrssicherungspflicht verbunden ist, zu vermeiden. Denn sie ist für das gemeinschaftliche Eigentum in derselben Weise verantwortlich wie der Eigentümer eines Ein- oder Mehrfamilienhauses.

ddp.djn/kaf/mwo/kl