Karlsruhe (ddp). Auch Räume, die öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften nicht genügen und deshalb nicht zum Wohnen geeignet sind, können unter bestimmten Umständen bei der Wohnflächenberechnung mitzählen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am Mittwoch in Karlsruhe entschieden.

Ehemalige Mieter scheiterten nun mit einer Klage auf Mietrückzahlung wegen angeblich nicht bewohnbarer Dachgeschoss-Räume in letzter Instanz. Der BGH entschied, dass eine Mietminderung wegen einer zu geringen Wohnfläche ausscheide. Der Deutsche Mieterbund (DMB) kritisierte das Urteil als «nicht nachvollziehbar».

Die Kläger waren von 1989 bis Dezember 2007 Mieter eines Einfamilienhauses der Baugenossenschaft der Verkehrsbeamten Obermenzing in München. Die Ex-Mieter machten geltend, dass Räume im Dachgeschoss, die von ihnen bis etwa 2005 zeitweilig als Wohnraum genutzt wurden, wegen Verstoßes gegen öffentlich-rechtliche Bauvorschriften nicht zum Wohnen geeignet gewesen. Diese Räume hätten bei der Berechnung der Wohnfläche nicht berücksichtigt werden dürfen. Die im Mietvertrag mit 129,4 Quadratmetern angegebene Wohnfläche betrage deshalb tatsächlich nur 108,6 Quadratmeter.

Der BGH stellte bei der Auslegung des Mietvertrags jedoch darauf ab, dass die DG-Räume tatsächlich «zu Wohnzwecken» vermietet worden seien und deshalb mitgerechnet werden müssten. Baurechtliche Vorschriften seien nur dann von Bedeutung, wenn die zuständige Behörde gegen die Nutzung einschreite. Dies sei nicht der Fall gewesen.

DMB-Direktor Lukas Siebenkotten kritisierte den BGH: «Das Recht zur Mietminderung und die Berechnung der Wohnfläche müssen anhand gesetzlicher Regelungen bestimmt werden und dürfen nicht vom Einschreiten der Behörden abhängig sein.»

(AZ: VIII ZR 275/08 – Urteil vom 16. September 2009)

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