Professionelle Immobilienbewertung – warum man sie braucht
— von Andreas Ruof — Heutzutage werden kostenlose Online-Gutachten für Immobilien überall angeboten und beworben. Doch in vielen Fällen reichen solche Wertgutachten nicht aus. Es gibt Fälle, in denen man einen professionellen Immobiliensachverständigen beauftragen sollte, die Bewertung der Immobilie vorzunehmen. In der Regel geht es dabei darum, bares Geld zu sparen. Doch auch eine Immobilienbewertung kostet Geld. Lohnt sich die Investition?
Wann brauche ich eine Immobilienbewertung vom Profi?
Eine professionelle Immobilienbewertung braucht man vor allem immer dann, wenn ein gerichtsfestes Wertgutachten notwendig ist. Das ist beispielsweise immer dann der Fall, wenn es um Eigentumsübertragungen im Zusammenhang mit Steuern oder gerichtlichen Auseinandersetzungen geht, also bei:
- Erbe
- Vormundschaft/Betreuung
- Scheidung
- Schenkung
Zusätzlich kann das Gutachten sinnvoll sein bei:
- Kauf oder Verkauf (auch von Gewerbe- und Spezial-Immobilien)
- Immobilienkauf als Kapitalanlage
zur Absicherung eines angebotenen Preises, der alle Besonderheiten der jeweiligen Immobilie Rechnung trägt.
Wie läuft eine Immobilienbewertung ab?
Der Immobiliengutachter wird sich einen Überblick verschaffen, indem er die notwendigen Unterlagen sammelt und prüft, eine Begehung der Immobilie vornimmt und ggf. weitere spezielle Gutachter (beispielsweise für Schimmel, Bauschäden etc). einbezieht. Folgende Aspekte werden unter anderem bewertet:
- Größe, Zuschnitt, Lage und Baujahr der Immobilie
- der allgemeine Zustand
- Fassade, Wände, Böden und Decken
- Leitungen und Elektrik
- Heizungsanlage
- Außengelände/Grundstück
- Erbbau-, Wohn- oder Nießbrauchrechte sowie Reallasten
Von der Art der Immobilie hängt ab, welche der drei gängigen Bewertungsverfahren man anwendet. Im Wesentlichen gibt es folgende Verfahren:
- Sachwertverfahren
- Ertragswertverfahren
- Vergleichswertverfahren
Diese Verfahren sind vom Gesetzgeber vorgeschrieben.
Bei Einfamilienhäusern wird in der Regel das Sachwertverfahren genutzt. Dabei werden die einzelnen Punkte bewertet und gewichtet. Wenn genügend Vergleichswerte von ähnlichen Immobilien vorliegen, kann man das Vergleichswertverfahren angewenden. Bei Wohnungen, Mehrfamilienhäusern und besonders bei Gewerbeimmobilien kommt das Ertragswertverfahren zum Zuge, denn mit diesen Immobilien kann man normalerweise Erträge erzielen, die in die Bewertung einfließen müssen.
Wie lange dauert eine Immobilienbewertung?
Die Dauer der Immobilienbewertung ist abhängig davon, wie schnell die notwendigen Unterlagen verfügbar sind, von der Lage und der Größe der Immobilie. Wichtige Unterlagen sind der Grundbuchauszug, in dem die Eckdaten der Immobilie sowie etwaige Wegerechte, Nießbrauchrechte, Wohnungsrechte oder sonstige Rechte eingetragen sind. Diese beeinflussen den Immobilienwert zum Teil erheblich. Ferner braucht der Sachverständige einen Grundrissplan und einen Lageplan sowie ggf. den Bebauungsplan und eine Baugenehmigung.
Im Allgemeinen dauert die Verkehrswertermittlung nicht länger als 4 Wochen. Kann der Auftraggeber die Unterlagen schnell zur Verfügung stellen, beschleunigt das natürlich den Ablauf.
Was kostet eine professionelle Immobilienbewertung?
Das Honorar für die Verkehrswertermittlung einer Immobilie hängt von zahlreichen Faktoren ab. Grundsätzlich kann man sich in Deutschland an einem Preis von 0,5-1% des Verkehrswerts orientieren. Zusätzlich fließen weitere Faktoren mit ein, zum Beispiel, um was für eine Immobilie es sich handelt (Einfamilienhaus oder Spezialimmobilie?). Zudem kann der Aufwand für den Gutachter höher sein, wenn die Bewertung schwierig ist oder der Experte viel Zeit aufwenden muss, um die notwendigen Unterlagen zusammenzustellen. Wenn der Auftraggeber die Unterlagen beispielsweise schon parat hat, so senkt das den Aufwand zum Teil erheblich. In der Regel beginnt das Honorar für ein Einfamilienhaus bei ca. 1700 EUR zzgl. Mehrwertsteuer und Nebenkosten.
„Zu hoch“, denken Sie jetzt? Womit wäre ein solcher Aufwand gerechtfertigt? Abgesehen davon, dass in vielen Fällen ein gerichtsfestes Gutachten von einem zertifizierten Sachverständigen zwingend erforderlich ist, kann das Gutachten zum Beispiel davor schützen, eine zu hohe Erbschafts- oder Schenkungssteuer zu bezahlen. Oder bei der Scheidung schlecht abzuschneiden. Aber auch beim Verkauf der Immobilie kann ein solches Wertgutachten eine gute Verhandlungsbasis für einen realistischen und guten Verkaufspreis sein.
Kann ich Geld sparen durch ein Kurzgutachten?
In einigen wenigen Fällen kann der Immobiliensachverständige auch ein Kurzgutachten oder sogenanntes ‚kleines Gutachten‘ erstellen. Dies ist jedoch nur möglich bei einigen Einfamilien- oder Reihenhäusern. Vor Gericht oder dem Finanzamt hat das Kurzgutachten in keinem Fall Bestand, hier ist ein umfassendes Gutachten notwendig. Das gilt auch für Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien.
Verkehrswert ermitteln kann sehr wichtig sein
Wer bei der Eigentumsübertragung einer Immobilie – sei es durch Erbe, Scheidung, Schenkung, Kauf oder Verkauf – auf der sicheren Seite sein will, der sollte seine Immobilie professionell und umfassend bewerten lassen. Für alle Fälle, in denen es vor Gericht geht oder wo das Finanzamt involviert ist, ist ein solches Gutachten sogar unerlässlich. Das kann zum Beispiel auch bei Streitigkeiten über Baumängel der Fall sein. Nur ein Team aus erfahrenen, zertifizierten und vereidigten Sachverständigen kann und darf ein solches Gutachten erstellen. Wer ein solches Gutachten nicht erstellen lässt, der spart am falschen Ende und zahlt am Ende – zum Beispiel bei der Steuer – sogar drauf.
Über Andreas Ruof
Andreas Ruof ist Geschäftsführer des Sachverständigenbüros für Immobilienbewertung Andreas Ruof & Bernd A. Binder GmbH. Er ist EU-zertifizierter und vereidigter Immobiliensachverständiger und arbeitet seit vielen Jahren erfolgreich in der Immobilienbewertung bei allen Belangen der Eigentumsübertragung, von Erbauseinandersetzungen über Zugewinnausegleich bei Scheidungen bis hin zur Bewertung von Gewerbe- und Spezialimmobilien. Er erstellt in diesem Zusammenhang anerkannte und gerichtsfeste Gutachten. Andreas Ruof ist vorwiegend im Saarland, Frankfurt am Main und Bayern tätig.