Nicht alle Ausgaben für Reparaturen und Verwaltung dürfen als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden

«Jede zweite Mietnebenkosten-Abrechnung ist falsch» – mit dieser Meldung sorgten in der Vergangenheit mehrere Mietervereinigungen für Aufsehen. «Tatsächlich arbeitet eine hohe Zahl von Vermietern mit der alljährlichen Abrechnung recht großzügig in die eigene Tasche», sagt Siegmund Chychla, zweiter Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg. So werde immer wieder versucht, Kosten für Verwaltung und für Reparaturen auf die Mieter abzuwälzen, obwohl dies klare Vermieter-Sache sei: «Besonders beliebt ist die Methode, die Kosten für einen Hausmeister als Wartungskosten voll den Mietern in Rechnung zu stellen. Dabei führt ein Hausmeister auch Reparaturen aus und ist dem Vermieter bei der Wohnungsvermittlung behilflich, wenn er Mietinteressenten Wohnungen zeigt.» Hausmeisterkosten, folgert der Experte, müssten daher stets anteilig auch vom Vermieter getragen werden.

Wartungsverträge enthalten mitunter nicht umlegbare Nebenkosten

Ein ebenfalls gängiger Trick besteht nach Chychlas Worten darin, sogenannte «Vollwartungsverträge» für Fahrstühle abzuschließen: «Das klingt nach 100 Prozent Wartung, aber in Wirklichkeit sind in den Leistungen des beauftragten Unternehmens zahlreiche Reparaturen enthalten, die zu Lasten des Vermieters gehen müssen. Auch eine sogenannte »Fenster- und Tür-Wartung« sei nichts anderes als eine falsch bezeichnete Reparatur.

Aufpassen sollten auch Mieter, die in sogenannten Mischobjekten wohnen, rät Siegmund Chychla: »Befinden sich Arztpraxen, Gewerbe mit Publikumsverkehr oder Geschäfte mit großen Schaufenstern im Haus, so kann es sich lohnen, den Verteilerschlüssel für Treppenhausreinigung, Wasserverbrauch und die Glasbruchversicherung zu prüfen.« Gewerbebetriebe im Haus könnten in diesen Bereichen hohe Kosten verursachen, die dann nicht auf die Wohnmieter umgelegt werden dürften.

Versicherungskosten in der Nebenkostenabrechnung

Generell seien auch Versicherungen ein weites Feld für Vermieter-Willkür, warnt der Fachmann. So fänden Mieter in ihrer Abrechnung mitunter Versicherungskosten gegen Terrorismus, Vandalismus oder Überschwemmungen, obwohl das Haus weder in einem sozialen Brennpunkt-Viertel wie Berlin-Kreuzberg oder dem Hamburger Schanzenviertel, noch in der Nähe eines Gewässers stehe. »Versicherungen rund um das Haus müssen angemessen und verträglich sein«, zitiert Chychla aus dem Mietrecht. Der Mieter müsse also nicht jede noch so abwegige Versicherung hinnehmen.

Kosten für die Hausverwaltung in Nebenkostenabrechnung nicht umlagefähig

Kosten für die Hausverwaltung, Bankgebühren, Porto, Zinsen, Telefon und ähnliches sind laut Chychla niemals Betriebskosten: »Der Mieter muss sie nicht zahlen, egal was im Mietvertrag steht.« Auch die Kosten für die Erstellung der Abrechnung seien nicht umlagefähig, außer denen für die verbrauchsabhängige Heizungs- und Wasserabrechnung. Insbesondere Mieter einer Eigentumswohnung finden in ihrer Abrechnung häufig die Position Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten bzw. -rücklagen. »Der Vermieter hat dann die Abrechnung der Eigentümergemeinschaft einfach an die Mieter weitergeleitet«, sagt der Mieterschützer: »Und das geht nicht.« Eigentümer müssten Verwaltungs- und Reparaturkosten zahlen, Mieter nicht. Dafür können die Eigentümer sie als Kosten steuerlich geltend machen.

Dachrinnenreinigung und Gartenpflege in der Nebenkostenabrechnung

Häufig fragen Mieter nach der Umlagefähigkeit von Dachrinnenreinigung und Gartenpflege, ist Siegmund Chychlas Erfahrung. Die Dachrinnenreinigung ist grundsätzlich auf die Mieter umlegbar, sofern eine regelmäßige Reinigung der Regenrinnen erforderlich ist. Weiterhin müsse die Kostenart im Mietvertrag als umlagefähig genannt sein oder sie sei aufgrund jahrelanger unbeanstandeter Abrechnung Vertragsbestandteil geworden. Auch die Gartenpflegekosten sind nach seinen Angaben – eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung vorausgesetzt – umlegbar, und zwar auch auf diejenigen Mieter, die den Garten nicht nutzen oder nicht nutzen können. Anders liegt der Fall aber, wenn Gartenflächen dem Vermieter oder anderen Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen sind. Die hierfür entstehenden Kosten dürfen nicht auf die übrigen Mieter umgelegt werden.

Sonstige Betriebskosten müssen aufgeschlüsselt werden

Beliebt bei Vermietern ist laut Chychla auch die nichtssagende Position »Sonstiges«. Sie dürfe kein Auffangbecken für alle nur denkbaren Kosten sein: »Will der Vermieter sogenannte sonstige Betriebskosten abrechnen, muss schon im Mietvertrag stehen, um welche Kosten es sich dabei konkret handelt.« Stünden Gastankmiete, Reparaturkosten oder Mietausfall- oder Vandalismusschädenversicherung, Pförtner- und Überwachungskosten im Mietvertrag, so sollte besser ein Mieterverein gefragt werden.

Viele Nebenkostenabrechnungen falsch?

Dass jede zweite Nebenkosten-Abrechnung falsch sein soll, will Torsten Flomm, Geschäftsführer des Hamburger Grundeigentümerverbands, so nicht stehen lassen. »Mag sein, dass die Mietervereine in jeder zweiten Abrechnung, die ihnen zur Prüfung vorgelegt wird, Fehler zu entdecken glauben«, argumentiert er. All die korrekten Nebenkosten-Abrechnungen, die von zufriedenen Mietern unbezweifelt blieben, seien in dieser Zählung aber nicht berücksichtigt.

»Nicht jede falsche Abrechnung ist vom Vermieter vorsätzlich so erstellt«, räumt auch Mieterschützer Siegmund Chychla ein. Und Fälle, in denen ein Vermieter die Haftpflichtversicherung für seinen Hund oder den Jahresbeitrag an den Grundeigentümerverband mit auf die Liste setzt, seien eher die Ausnahme. »Gleichwohl ist es empfehlenswert, lieber einmal mehr auf die alljährliche Kostenliste zu schauen», resümiert der Experte.