Ein Käufer kann die Rückabwicklung eines Wohnungskaufvertrages ohne vorherige Frist zur Mangelbeseitigung verlangen, wenn der Verkäufer den Mangel bei Abschluss des Kaufvertrages arglistig verschwiegen hat. Das entschied der Bundesgerichtshof. Allerdings erlischt dieses Rücktrittsrecht, wenn der Käufer eine Frist setzt, obwohl das wegen des arglistigen Verhaltens nicht nötig gewesen wäre.

Wohnungsveräußerung unter Ausschluss der Sachmängelansprüche

Im verhandelten Fall trat Wasser in eine Eigentumswohnanlage ein. Die Wohnungseigentümer informierten hierüber den Verwalter. Auf einer außerordentlichen Eigentümerversammlung beschlossen die Eigentümer dann, einen Architekten mit der Ermittlung der Ursache des Feuchtigkeitseintritts zu beauftragen.

Einer der Wohnungseigentümer veräußerte jedoch bald darauf und unter Ausschluss aller Sachmängelansprüche seine Wohnung. Auf den Feuchtigkeitseintritt im Gebäude wies er den Käufer jedoch nicht hin. Nachdem der Architekt die Ursache der Feuchtigkeit gefunden und die Eigentümerversammlung die Sanierung beschlossen hatte, setzte der Käufer dem Verkäufer eine Frist zur Mängelbeseitigung. Der Mangel wurde anschließend durch die Eigentümergemeinschaft beseitigt. Dennoch erklärte der Käufer den Rücktritt vom Kaufvertrag.

Verkäufer der Immobilie täuscht Käufer bei Kaufvertrag

Der BGH wies darauf hin, dass ein Käufer wegen eines Sachmangels grundsätzlich nur dann vom Kaufvertrag zurücktreten kann, wenn er dem Verkäufer erfolglos eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat. Es können aber besondere Umstände vorliegen, die einen sofortigen Rücktritt rechtfertigen. Dies ist dann der Fall, wenn der Verkäufer den Käufer bei Abschluss des Kaufvertrags getäuscht hat. Dies ist ausreichend, um das Vertrauen des Käufers zu zerstören. Eine Mängelbeseitigung ist dann für den Käufer unzumutbar.

Anderes gilt, wenn der Käufer dem Verkäufer eine Frist für die Behebung des verschwiegenen Mangels setzt. Damit signalisiert er, dass sein Vertrauen trotz des arglistigen Verhaltens des Verkäufers nicht zerstört wurde. (AZ: V ZR 147/09)

Rückabwicklung Wohnungskaufvertrag

Die Zusammenfassung der Rückabwicklung des Wohnungskaufvertrages ohne vorher eine Frist zur Mangelbeseitigung zu setzen, stellt sich in der Übersicht wie folgt dar:

1. Wohnungseigentümer verkauft seine Wohnung unter Ausschluss aller Sachmängelansprüche
2. Er verschweigt allerdings die Feuchtigkeitschäden im Keller
3. Üblicherweise müsste der Käufer dem Verkäufer nun die Frist zur Nacherfüllung, nämlich der Beseitigung des Schadens (Mängelbeseitigung) setzen
4. Lässt der Verkäufer die Frist verstreichen, kann der Käufer die Rückabwicklung des Wohnungskaufvertrags verlangen
5. Da in diesem Fall eine Täuschung des Käufers bei Abschluss des Kaufvertrags vorliegt, ist er dazu allerdings nicht verpflichtet, er kann ohne Fristsetzung zur Mangelbeseitigung vom Vertrag zurücktreten
   
6. Anders sieht es jedoch aus, wenn der Käufer dem Verkäufer eine Frist für die Behebung des verschwiegenen Mangels setzt. Dann muss er dem Verkäufer auch die Gelegenheit geben den Mangel zu beseitigen

Der BGH Beschluss ist unter dem Aktenzeichen (AZ: V ZR 147/09) einsehbar.