— von Katja Fischer — Der Verwalter hat eine Schlüsselrolle in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Von ihm hängt es nicht unwesentlich ab, wie teuer das Wohnen ist, wie das Zusammenleben im Haus funktioniert und wie für die Zukunft vorgesorgt wird. Im besten Fall ist er Techniker, Buchhalter, Rechtsexperte und Organisator in einer Person. Zu seinen Aufgaben gehören die ordnungsgemäße Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die Erstellung des Wirtschaftsplans und die jährliche Abrechnung, die Verwaltung des Gemeinschaftsgeldes, die Organisation der Hausordnung und eines ausreichenden Versicherungsschutzes und nicht zuletzt die regelmäßige Einberufung und Leitung der Eigentümerversammlung. Außerdem sind Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz dazu verpflichtet, rechtliche Ansprüche der Eigentümergemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, wie der Immobilienverband Deutschland (IVD) informiert.
Verwalter sind also Vertrauenspersonen, und entsprechend hoch müsste ihre Qualifikation sein. Doch gute Verwalter fallen nicht vom Himmel und ausgebildet werden sie auch nicht genügend. „Der Beruf ist nicht geschützt“, sagt Ulrich Löhlein vom IVD. „In Deutschland darf jeder Verwalter werden, der nicht vorbestraft ist und einen Gewerbeschein vorweisen kann“. Ob Lehrer, Maurer oder Elektriker, alle können es versuchen. Nicht wenige entpuppen sich als Fehlbesetzung.
Auf die Qualifikation achten
Laut Gesetz haben Wohnungseigentümer aber einen Anspruch auf die ordnungsgemäße Verwaltung ihrer Gemeinschaft. Wenn das nicht erfolgt, kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ein untauglicher Verwalter abberufen und ein tauglicher Verwalter bestellt wird. Auf Antrag kann das Amtsgericht auch einen Notverwalter einsetzen, wenn hierfür ein dringendes Bedürfnis besteht, entschied der Bundesgerichtshof (AZ: V ZR 146/10).
Um sich vor fehlerhaften Leistungen und Vermögensverlusten zu schützen, sollten die Eigentümer schon bei der Auswahl des Verwalters besonders auf seine Qualifikation achten. Nach Auffassung des IVD muss ein Hausverwalter unbedingt über eine Grundqualifikation mit Bezug zur Immobilienwirtschaft verfügen. Die klassische Ausbildung ist dabei der Immobilienkaufmann, früher Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft. Eine kaufmännische Ausbildung ohne immobilienspezifische Spezialisierung sei nicht ausreichend.
Mindestens ebenso wichtig ist die fortlaufende Fortbildung. „Fast quartalsweise gibt es neue Verordnungen und Gerichtsbeschlüsse, die in der Verwaltung unbedingt berücksichtigt werden müssen“, so Löhlein. Daher rät der IVD bei der Verwalterauswahl nach Seminar- und Lehrgangsbesuchen in den letzten beiden Jahren zu fragen.
Auf Alarmsignale achten
Neben mangelnder Qualifikation macht den Eigentümern die kriminelle Energie mancher Verwalter zu schaffen. Der Verbraucherschutzverein „Wohnen im Eigentum“ hat untersucht, welche finanziellen Verluste Wohnungseigentümern durch Veruntreuungen seitens der Verwalter entstehen. Demnach reichen die nachgewiesenen Schäden von rund 200 Euro bis über 90.000 Euro. Die Methoden sind sehr unterschiedlich. Nach Angaben von „Wohnen im Eigentum“ werden Privatrechnungen von WEG-Konten bezahlt, Summen in bar abgehoben, falsche Abrechnungen, Abbuchungen und ungenehmigte Zahlungen vorgenommen. Mitunter ziehen sich die Veruntreuungen über Jahre hin. In etwa einem Drittel der Fälle wurden sie erst nach einem Verwalterwechsel entdeckt.
Aber es gibt Alarmsignale. Wenn der Verwalter keine Eigentümerversammlung einberuft, schlecht erreichbar ist, keine oder keine korrekte Abrechnung vorlegt, sollten Eigentümer misstrauisch werden, so der Verbraucherschutzverein. Auch dann, wenn der Verwalter die Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen verweigert oder nicht die Originalbelege vorlegt. Ein Indiz kann es auch sein, wenn trotz permanent gezahlter Instandhaltungsrücklagen keine oder nur wenige fällige Sanierungsmaßnahmen ausgeführt werden.
Um sich vor unfähigen oder gar kriminellen Verwaltern zu schützen, suchen viele Eigentümer ihren neuen Verwalter aufgrund von Empfehlungen aus dem Freundes- und Bekanntenkreis. „Das ist nicht grundsätzlich falsch“, meint Ulrich Löhlein vom IVD. „Ein Verwalter, der gute Referenzen aus dem näheren Umfeld mitbringt, sollte sicherlich in die engere Wahl gezogen werden.“ Es sei aber problematisch, wenn man sich allein auf Empfehlungen verlasse.
dapd.djn/kaf/K2120/mwo