Ein Grundstück ist teuer. Oft macht es die Hälfte der Anschaffungskosten für ein Eigenheim aus. Da erscheint es manchem Bauherren als günstige Alternative, statt zu kaufen einen sogenannten Erbpachtvertrag abzuschließen. Das Erbbaurecht wurde 1919 eingeführt, um auch finanzschwachen Familien den Weg zum Wohneigentum zu ermöglichen.
Grundstückpacht weniger attraktiv
Doch die Zeiten, wo Pacht günstiger war, sind wohl vorbei. Wer heute ein Grundstück pachtet, zahlt unter Umständen mehr als beim Kauf, warnt der Verband Wohneigentum. Denn mit steigenden Bodenpreisen ziehen auch die Pachtzinsen kräftig an.
Eine Pacht lohnt sich nur, wenn die Erbbauzinsen niedriger sind als die Hypothekenzinsen. Das sollten Interessenten genau durchrechnen. Wer einen Erbpachtvertrag abschließt, bindet sich in der Regel für 99 Jahre. Der Bauherr zahlt monatlich oder einen jährlich einen Erbbauzins, der zwischen drei und fünf Prozent des Grundstückswertes liegt. Außerdem wird im Vertrag eine Anpassungsklausel vereinbart, die eine Erhöhung des Zinssatzes ermöglicht. Alle drei Jahre kann der Zinssatz angepasst werden. Grundlage ist der Lebenshaltungsindex des Statistischen Bundesamtes.
Kauf des Grundstücks und Hypothekenzinsen
Dagegen bleiben beim Kauf des Grundstücks die Hypothekenzinsen in der vereinbarten Höhe. Während ein Käufer in der Regel nach 20 bis 30 Jahren seine Immobilie abbezahlt hat, zahlt der Pächter immer weiter über die gesamte Laufzeit. Und die Pachtzinsen steigen automatisch immer weiter.
Eine Erbbaupacht lohnt sich also eigentlich nur in Hochzinsphasen. Häuslebauer sollten deshalb Alternativen sorgfältig prüfen. Die Möglichkeit des Komplettkaufs, also Immobilie plus Grundstück, ist sinnvoll, wenn die Bauzinsen niedrig sind. Dann schmilzt der finanzielle Vorteil des Erbpachtmodells.
Für die Vergabe von Baukrediten gelten im Prinzip die gleichen Kriterien wie beim Grundstückskauf.
Als Erbbauberechtigter muss der Besitzer Grundsteuern zahlen und in der Regel auch für die Erschließungskosten aufkommen.
Rechtliche Situation des Bauherren bei Erbpacht und Grundstückkauf
Rechtlich gesehen ist der Bauherr durch eine Erbpacht fast dem Käufer des Grundstücks gleichgestellt. Er erwirbt das Grundstück von der öffentlichen Hand, einem kirchlichen Träger oder einer gemeinnützigen Organisation. Damit wird er Eigentümer des Grundstücks. Er kann das Erbbaurecht verkaufen, vermieten, vererben und beleihen. Sein Erbbaurecht gilt auch weiter, wenn die Immobilie zwangsversteigert oder sogar zerstört wird. Auch bei einem Besitzwechsel des Grundstücks ändert sich der Pachtvertrag nicht.
Generell gilt, dass mit dem Erbbaurecht keine Bodenspekulation möglich ist, da der Erbbaurechtsnehmer vertraglich zur Bebauung verpflichtet ist. Das Erbbaurecht wird in zwei Grundbüchern dokumentiert, im Grundstücksgrundbuch und im Erbbaugrundbuch. Das sichert den Bauherrn ab. Während der vereinbarten Zeit ist das Erbbaurecht unkündbar. Es erlischt nach der vereinbarten Zeit, in der Regel nach 99 Jahren.
Grundstück nach Ablauf der Pachtzeit
Wer einen Erbbauvertrag abschließt, sollte unbedingt bedenken, was nach Ablauf der Pachtzeit mit dem Grundstück passieren soll. Möglich ist, sich ein Vorkaufsrecht zu sichern. Wird nichts anderes vereinbart, hat der Pächter nach dem Erlöschen der Pachtzeit einen Anspruch auf eine Vergütung für den Gebäudewert. Er muss das Gebäude nicht vom Grundstück entfernen.
Zahlt der Pächter eine gewisse Zeit lang keine Pacht oder nutzt das Grundstück nicht in der vereinbarten Weise, tritt ein sogenannter Heimfall ein. Dann fällt das Grundstück schon vor Ablauf der Pachtzeit an den Erbpachtgeber zurück.