Kommentar zum BGH Urteil vom 16.09.2009 – XII ZR 71/07 von Rechtsanwalt Bernhard Laible, Karlsruhe.
Die Entscheidung beruht auf einer Änderung der Rechtsprechung (Paradigmenwechsel), die der BGH bereits in einem Urteil vom 05.10.2005 (XII ZR 43/02) vollzogen und in einer Reihe weiterer Entscheidungen (Urteile vom 29.04.2009, XII ZR 66/07; XII ZR 67/07; XII ZR 69/07 und Urteil vom 16.09.2009 – XII ZR 72/07) bestätigt hat. Sie sensibilisiert für die Risiken, die mit dem Erwerb einer vermieteten, insbesondere gewerblichen Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung verbunden s ein können.
Mieter verweigert Herausgabe der Gewerberäume
Im vorliegend entschiedenen Fall hatte der Beklagte Gewerberäume für 15 Jahre mit anschließender Verlängerungsoption gemietet und vertragsgemäß erheblich in das Mietobjekt investiert. Fünf Jahre später erhielt die Klägerin – eine 100 %ige Tochter der betreibenden Bank – bei der Zwangsversteigerung des Mietobjekts den Zuschlag. Sie kündigte den Mietvertrag gegenüber dem Beklagten außerordentlich nach § 57 a ZVG und verlangte die Herausgabe des Mietobjekts. Der Beklagte verweigerte die Herausgabe unter Hinweis auf die von ihm getätigten, noch nicht amortisierten Investitionen.
In den Vorinstanzen ist der Mieter unterlegen. Das OLG Düsseldorf hat seine Verurteilung zur geräumten Herausgabe sowie die Abweisung seiner Hilfswiderklage wegen Bereicherungsansprüchen bestätigt. Es ging in Übereinstimmung mit der älteren höchstrichterlichen Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 17.12.1954 und vom 14.07.1960) davon aus, dass bei einem Vermieterwechsel durch Zwangsversteigerung (§ 57 ZVG) nicht der Ersteher Bereicherungsschuldner ist, sondern der ursprüngliche Vermieter. Hierbei stellt es darauf ab, dass dieser im Zeitpunkt der Mieterinvestition Grundstückseigentümer war.
Außerordentliches Kündigungsrecht für Käufer
Zum Verständnis der Rechtslage muss man wissen, dass bei einem Eigentümerwechsel durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung der Ersteher von Gesetzes wegen in ein bestehendes Mietverhältnis zwischen dem vormaligen Grundstückseigentümer und dem Mieter eintritt. Der schuldrechtliche Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB) gilt hier nach § 57 ZVG entsprechend. Das Gesetz räumt dem Ersteher in § 57 a ZVG ein außerordentliches Kündigungsrecht ein. Die Interessen des Mieters treten hierdurch hinter die Interessen von dinglich gesicherten Kreditgebern zurück, weil sich vermietete Grundstücke sonst schlechter versteigern ließen und nicht beliehen werden würden. Die außerordentliche Kündigung ist nur zum ersten gesetzlich zulässigen Termin möglich. Bei der Geschäftsraummiete kann gemäß § 580 a Abs. 2 BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteiljahres gekündigt werden. Wird dieser Termin vom Ersteher nicht gewahrt, erlischt sein außerordentliches Kündigungsrecht und kann er nur noch vertragskonform kündigen, d. h. er bleibt in Fällen wie vorliegend an eine vereinbarte lange Vertragsdauer gebunden.
Bereicherungsanspruch des Mieters gegen den neuen Eigentümer wegen nicht amortisierter Investitionen
Bereicherungsansprüche eines Mieters nach § 812 BGB in Verbindung mit § 818 Abs. 2 BGB gegen seinen ursprünglichen Vermieter sind regelmäßig nicht werthaltig, wenn gegen diesen die Zwangsvollstreckung betrieben wird. Dieser Misshelligkeit aus Mietersicht hilft die neue höchstrichterliche Rechtsprechung mit ihrem Paradigmenwechsel ab. Tragender Grund der neuen Sichtweise des BGH ist, „dass sich der Umfang der Bereicherung nicht nach der Höhe der Aufwendung des Mieters richtet und auch nicht im Zeitwert der Investition oder der Verkehrswertsteigerung des Mietobjekts bei Rückgabe (und erst recht nicht zu einem früheren Zeitpunkt) besteht, sondern allein in der Erhöhung des Ertragswerts, soweit der Vermieter diesen früher als vertraglich vorgesehen durch anderweitige Vermietung zu einem höheren Mietzins realisieren kann“ (BGH, Urteil vom 29.04.2009 – XII ZR 66/07). Daraus ergibt sich für den BGH folgerichtig, dass nicht der Voreigentümer, der die Nutzung zum vertraglich vereinbarten Mietzins dem Mieter bis zum Eigentumsübergang gewähren musste und gewährt hat, bereichert ist. Bereichert ist vielmehr der neue Vermieter, der die Mietsache vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit zurückerhält und sie dadurch zu einem höheren Mietzins weiter vermieten kann.
Eigentümerwechsel nach Zwangsversteigerung
Diese Betrachtungsweise hat der BGH in seiner oben genannten Entscheidung vom 05.10.2005 (XII ZR 43/02) bezüglich eines rechtsgeschäftlichen Eigentümerwechsels entwickelt; sie gilt, wie er ausdrücklich bestätigt, auch bei einem Erwerb durch Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren. In dieser Entscheidung hat er im Übrigen klargestellt, dass einem Bereicherungsanspruch gegen den neuen Eigentümer nicht entgegensteht, dass dieser an den Veräußerer wegen der Mieterinvestitionen möglicherweise einen höheren Kaufpreis gezahlt hat; dies wäre, wie der BGH meint, das Entgelt dafür, dass nach dem Ende der Vertragslaufzeit eine etwa noch vorhandene Ertragswertsteigerung ihm zugute kommt und nicht dem Verkäufer. Letzterem kann jedoch nur dann beigepflichtet werden, wenn der Käufer respektive Ersteher die Bereicherungsansprüche des Mieters in seine Kalkulation einbezogen hat.
Ersteigerung von vermieteten Immobilien mit Risiken verbunden
Die vorgenannten Entscheidungen machen deutlich, dass mit der Ersteigerung von vermieteten, insbesondere gewerblich genutzten Immobilien unerkannte Risiken verbunden sein können, bei Ausübung des außerordentlichen Kündigungsrechts nach § 57 a ZVG Bereicherungsansprüchen des Mieters ausgesetzt zu sein. Diese Risiken lassen sich in der häufig knappen Zeit vor einem Versteigerungstermin nicht immer zuverlässig klären. Hierzu reicht die Einsichtnahme in Mietverträge nicht aus. Hierüber geben auch amtliche Verkehrswertgutachten nicht Aufschluss, die nicht den Zweck haben, Ansprüche zwischen dem Vollstreckungsschuldner und dessen Mieter zu klären. Diese Risiken können zuverlässiger bei einem freihändigen Erwerb im Vorfeld einer drohenden Zwangsversteigerung sondiert und rechtsgeschäftlich durch Einbeziehung des Mieters in die Verhandlungen beherrscht werden. Eine freihändige Veräußerung kann ähnlich attraktive Erwerbsaussichten eröffnen als eine Zwangsversteigerung. Es liegt im Eigeninteresse von Gläubigerbanken, einen lastenfreien rechtsgeschäftlichen Erwerb auch dann zu ermöglichen, wenn der Kaufpreis die dinglich gesicherten Forderungen nicht vollständig deckt, soweit nicht die Zwangsvollstreckung einen höheren Verwertungserlös erwarten lässt.
Rechtsanwalt und Dipl.-Betriebswirt (FH) Bernhard Laible gründete 1989 seine Kanzlei in Karlsruhe und ist neben seiner fachanwaltlichen Spezialisierung im Steuer- und Arbeitsrecht aktiv im privaten Baurecht, wo er sich schwerpunktmässig mit den Themen Vertragsgestaltung, Störungen bei der Vertragsabwicklung, Vertragsstrafen, Baumängel, Bausummenüberschreitung, Bauprozess, selbstständiges Beweisverfahren, außergerichtliche Konfliktbereinigung, Architektenvertrag und Architektenhaftung befasst.