Der Bundesgerichtshof hat die Rechtsposition von Sozialmietern bei einer Wohnungskündigung durch den Vermieter gestärkt. Ein Vermieter könne einen Mietvertrag nicht deshalb kündigen, weil der Mieter die Prozesskosten eines vorangegangenen Räumungsprozesses nicht beglichen habe, entschied der BGH am Mittwoch in Karlsruhe. Diese unterbliebene Zahlung rechtfertige «weder eine ordentliche noch eine fristlose Kündigung».

Im vorliegenden Fall aus Lüneburg kündigte die Vermieterin dem Mieter im Dezember 2006 wegen eines erheblichen Zahlungsrückstands fristlos und erhob anschließend Räumungsklage. Innerhalb der gesetzlichen «Schonfrist» wurden die Mietrückstände jedoch von der Arbeitsgemeinschaft (ARGE) aus kommunalem Träger und Arbeitsagentur beglichen, so dass der Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt wurde. Dem Mieter wurden die Prozesskosten auferlegt, die er bislang allerdings nicht gezahlt hat. Im November 2008 kündigte ihm deshalb die Vermieterin erneut.

Der BGH betonte, dass ein Vermieter nur dann ordentlich kündigen könne, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses habe. Dies sei beispielsweise der Fall, wenn der Mieter «seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat». Im vorliegenden Fall verstoße der Mieter zwar gegen seine Vertragspflichten, wenn er die Prozesskosten nicht begleicht. Diese Pflichtverletzung sei aber noch nicht «erheblich».

Hinter der gesetzlichen Bestimmung zur «Schonfrist» stehe letztlich das Ziel, die Obdachlosigkeit des Mieters zu vermeiden. Deshalb stelle die unterbliebene Bezahlung der Prozesskosten auch keinen «wichtigen Grund» dar, der eine außerordentliche Kündigung recht fertige.

(AZ: VIII ZR 267/09 – Urteil vom 14. Juli 2010)

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