Aus dem Dornröschenschlaf der Nachkriegszeit und DDR-Geschichte ist Dresden nach der Wende recht schnell erwacht. Heute erstrahlt die Perle an der Elbe in frischem Glanz und hat einen Wandel wie kaum eine andere Stadt in Deutschland hinter sich. Was bedeutet das für die Metropole und ihren Immobilienmarkt?

Von Charlott Leßmann. Der Wohnraum ist knapp – diese Aussage ließe sich so mancher deutschen Großstadt zuordnen. Dazu passt zugleich die Feststellung, dass es sich in vielen ländlichen Regionen lichtet. Immer mehr Menschen verschlägt es in den urbanen Bereich. Eine Stadt, in der das besonders deutlich wird, ist Dresden. Die Elbmetropole hat eine bemerkenswerte Entwicklung vollzogen. Und heute scheint sich jeder in einer komfortablen Situation zu befinden, der eine Immobilie in Dresden verkaufen möchte.

Bei einer heutigen Besichtigung Dresdens ist die Tragödie im Rahmen des Zweiten Weltkriegs kaum noch greifbar. Im Februar 1945 wurde der Großteil der Stadt durch Luftangriffe der Alliierten zerstört. Wahrzeichen wie die Frauenkirche glichen Trümmern – unlängst erstrahlt der Monumentalbau in neuer Schönheit und mag nahezu sinnbildlich für den Wandel der sächsischen Landeshauptstadt zu stehen. Diesen hat sie speziell in den letzten 25 Jahren durchlaufen. Ihre DDR-Vergangenheit kann sie dennoch nicht vollends verbergen: Stadtteile wie Prohlis, Gorbitz und Johannstadt kennzeichnen nach wie vor einige typische Plattenbauten. Oftmals haben diese aber inzwischen einen modernen Anstrich erhalten. 

Sie sind nur ein Element eines enorm facettenreichen Stadtbilds. Szeneviertel, historische Altbauten, Villen aus der Gründerzeit oder auch teils ländliche Regionen bieten jeder Zielgruppe ein ansprechendes Umfeld. Wenn etwas besonders prägend ist, sind es die sanierten Altbauten. Über 16.400 Objekte entstanden in der Zeit von 1919 bis 1948. Weitere gut 13.400 Gebäude wurden sogar noch davor errichtet. Nach dem Mauerfall setzte allmählich ein Bauboom ein, der zunächst vor allem durch Leerstand und zwischenzeitlichen Verfall bedingt war. Die Sogwirkung, die heute von Dresden ausgeht, ließ sich damals hingegen noch nicht als Ursache nennen.

Aus dem Schatten ins Licht: Der Wandel der Elbmetropole Dresden

In den Jahren nach 1990 erlebte die Landeshauptstadt des Freistaats zunächst einen Bevölkerungsrückgang. Die Einwohnerzahl lag nach der Wende bei rund 490.000, der Wohnungsleerstand erreichte 1999 mit gut 20 Prozent seinen Höhepunkt. Daran ist heute nicht mehr zu denken. Mittlerweile leben über 560.000 Menschen in der nach Berlin und Leipzig drittgrößten Stadt der neuen Bundesländer.

Dresden gilt als enorm wichtiger Wirtschaftsstandort und trägt den Beinamen „Silicon Saxony“. Unter anderem haben sich führende Unternehmen aus den Bereichen Mikroelektronik, Nanotechnologie sowie der Informations- und Kommunikationstechnologie niedergelassen. Sie verhelfen der Stadt zu weltweitem Renommee in den jeweiligen Sektoren. Hand in Hand geht damit die Wissenschaft, die teils sehr eng mit den Firmen zusammenarbeitet. Durch Institute wie die Technische Universität oder die Hochschule für Technik und Wirtschaft ist Dresden zum international anerkannten Bildungsstandort avanciert.

All das sind Faktoren, die Elbflorenz Attraktivität verleihen und Zuzug fördern. Und dabei ist mit „Elbflorenz“ ein weiteres wichtiges Stichwort gefallen. Diesen Beinamen trägt die Metropole aufgrund ihrer Architektur und ihres reichhaltigen Schatzes an Kunstsammlungen. Zu den wichtigsten Sehenswürdigkeiten gehören neben über 50 Museen etwa der Zwinger, die Semperoper oder das Residenzschloss. Rund zwölf Millionen Besucher wollen sich jährlich selbst vom Ruf der Stadt überzeugen.

Viel Zuzug, hohe Nachfrage in Dresden – gute Verkaufschancen

All die Reize ergeben eine Symbiose: Die Stadt lockt mehr Arbeitskräfte, Familien und Studenten an. Das hebt den Bedarf an Wohnraum an – sowohl im Zentrum, als auch in den umliegenden Gebieten. Der Zuzug und eine hohe Beschäftigungsquote begünstigen das lokale Wirtschaftswachstum. Daher ließe sich schlussfolgern: Wohl dem, der eine Immobilie in Dresden verkaufen möchte. Der Weg zu einem gewinnbringenden Geschäft scheint praktisch dahin geebnet zu sein. Eine hohe Nachfrage treibt die Preise bekanntermaßen nach oben. Mit einem Umsatz von 2,5 Milliarden Euro erlebte die Branche 2019 in der Landeshauptstadt einen neuen Rekord.

Auch für die nächsten Jahre ist weiterhin ein großer Bedarf auf dem Immobilienmarkt zu erwarten. Laut Schätzungen soll sich die Einwohnerzahl bis 2035 der Marke von 600.000 nähern. Gleichzeitig sortiert sich Dresden als sogenannter B-Standort ein. Das bedeutet, dass zwar ein Anstieg der Mieten und Kaufpreise zu verzeichnen ist – dieser erweist sich jedoch gegenüber A-Standorten wie München als moderater. Für viele Investoren können gerade B-Städte interessanter sein, da sie hier ein insgesamt besseres Renditepotenzial vermuten.

Liegt Dresdens Lösung elbabwärts?

Doch was unternimmt Dresden eigentlich, um den hohen Bedarf an Wohnraum zu decken? Hierzu lohnt ein Blick in die nähere Vergangenheit. Die Stadt vollzog 2006 einen ungewöhnlichen Schritt, der landesweit für Aufsehen sorgte. Sie verkaufte sämtliche Anteile an ihrer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft. Der städtische Bestand von über 47.000 Wohnungen ging an einen US-Investor über, der diese später weiterverkaufte. Dresden war seine Schulden in Höhe von 798 Millionen Euro mit einem Paukenschlag los und konnte zudem auf über 200 Millionen Euro auf der Habenseite zurückgreifen.

Heute gibt es knapp 300.000 Wohnungen in der Stadt. Ein Fünftel davon unterliegt Genossenschaften, die im Allgemeinen für eine moderate Preispolitik bekannt sind. Mittlerweile gibt es wieder eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft. Die Gesellschaft Wohnen in Dresden (WiD) lässt in verschiedenen Gebieten in der Stadt neuen Wohnraum entstehen. Gelegentlich stößt sie an ihre Grenzen. Sie fahndet ständig nach geeigneten Grundstücken und sucht den Kontakt mit Eigentümern von Brachflächen. Auf Zwangsversteigerungen hat sie oftmals gegenüber privaten Bietern das Nachsehen. Kritiker bemängeln, dass der finanzielle Aufwand der WiD nicht im Verhältnis zum erzielten Effekt auf dem Wohnungsmarkt stehe – das Angebot würde nicht stark genug zunehmen, um die Mietpreise auf ihrem Weg nach oben aufzuhalten.

Vielleicht liegt ein geeigneter Lösungsansatz für Dresden einige hundert Kilometer elbabwärts. Dort hat sich Hamburg zu einem Paradebeispiel beim Wohnungsbau entwickelt. Dafür schloss die Hansestadt 2011 ein Bündnis mit den Verbänden der Wohnungswirtschaft. Sie verpflichtete sich zu einer Förderung und schnellen Genehmigungen. Im Gegenzug entsteht ein Drittel der Wohnungen als geförderter Wohnungsbau und das in allen Stadtteilen. Mindestens 10.000 Wohnungen werden dadurch jährlich geschaffen. Dieser Dimensionen bedarf es in Dresden gar nicht. Bauland sollte aber in definitiv noch vorhanden sein: Elbflorenz ist die flächenmäßig viertgrößte Stadt in Deutschland. Hamburg liegt übrigens auf Platz zwei. 

Charlott Leßmann ist Geschäftsführerin bei Leßmann & Wagner Immobilienmakler Dresden und lebt leidenschaftlich für ihren Beruf. Als gebürtige Dresdnerin kennt sie die lokale Branche seit weit über 10 Jahren. Zeitgleich ist sie selbst auch Immobilieneigentümerin und kennt damit genau die Sorgen und Nöte der jetzigen und zukünftigen Immobilienbesitzer genau. Im immo-magazin teilt Charlott Leßmann dieses Wissen mit Interessenten am Dresdner Immobilienamarkt.