— von Katja Fischer — Das eigene Haus oder die eigene Wohnung sind für viele Menschen die größten Investitionen in ihrem Leben. Wer jahrelang dafür Kredite abgezahlt und sich um die Immobilie gekümmert hat, will sie auch nach seinem Tod in guten Händen wissen. Doch dafür sollte man rechtzeitig etwas tun. Vor allem, wenn mehrere Erben da sind, drohen Familienstreitigkeiten, sofern die Erbgeber keine eindeutigen Regeln treffen.

Ohne Testament automatisch Erbengemeinschaft

„Liegt kein Testament vor, bildet sich von Gesetzes wegen eine Erbengemeinschaft“, erklärt Stefan Walter, Jurist bei der Eigentümergemeinschaft Haus & Grund. „In dieser sorgen alle Miterben gleichberechtigt und gemeinschaftlich für die ordnungsgemäße Verwaltung des Vermögens. Das Ziel ist, die Immobilie zu verwerten und irgendwann die Erbengemeinschaft zu beenden.“

Da in der Regel nicht alle Kinder gemeinsam das elterliche Haus bewohnen können und wollen, läuft es in den meisten Fällen auf einen Verkauf der Immobilie hinaus. Entweder, ein Erbe übernimmt das Haus und zahlt die anderen aus. Oder es wird an einen Außenstehenden verkauft und der Erlös unter den Erben aufgeteilt. „Hier liegt jede Menge Konfliktpotenzial“, sagt Walter.

Jede Menge Konfliktpotenzial

Oft entscheiden sich Erben, die Immobilie erst einmal fit für den Verkauf zu machen, um einen besseren Preis zu erzielen. Dabei sollten sie sich möglichst einig sein. Denn Investitionen, die über die Erfordernisse einer ordnungsgemäßen Verwaltung hinausgehen, dürfen nur vorgenommen werden, wenn alle Erben zustimmen. „Steht zum Beispiel eine Modernisierung an, die mehr umfasst als nur den Erhalt der Immobilie, kann jeder einzelne Erbe diese verhindern“, sagt Walter. Schon an einem Marmorbad, dreifach verglasten Fenstern oder einem Kaminofen im Wohnzimmer können solche Pläne scheitern.

Gehören allerdings die geplanten Arbeiten zur ordnungsgemäßen Verwaltung der Immobilie, wie zum Beispiel das Auswechseln einer defekten Heizung, ist es ausreichend, wenn sich eine Mehrheit der Erben dafür entscheidet. „Allerdings kann man sich im Einzelfall trefflich darüber streiten, was zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung gehört und was nicht“, sagt Walter.

Wer seinen Nachfahren solche Auseinandersetzungen ersparen will, sollte schon zu Lebzeiten vorsorgen. Er kann entweder ein Testament aufsetzen oder ihnen „mit warmer Hand“ durch Schenkungen Immobilienvermögen zukommen lassen. In beiden Fällen kann er die Übergabe auch steuerlich aktiver gestalten als bei einer Erbengemeinschaft.

Lebenslanges Wohnrecht

„Wir empfehlen, zunächst aufzulisten, welche Werte vorhanden sind. Ist nur das eigene Haus oder die eigene Wohnung vorhanden, reichen in der Regel die Steuerfreibeträge für die Erben aus. Bei vermieteten Immobilien kann das schon anders aussehen. Bei ihnen bietet es sich an, sie sukzessive zu verschenken. Dafür kann man alle zehn Jahre die vollen Steuerfreibeträge ausgeschöpfen“, erklärt der Haus & Grund-Experte.

Hauseigentümer, die ihre Immobilie vor ihrem Tod an die Kinder übertragen, sollten auch Vorkehrungen dafür treffen, dass sie selbst in Ruhe ihr Alter genießen können. Wenn sie sich in ihrem Eigenheim ein lebenslanges Wohnrecht garantieren lassen, kann sie niemand vertreiben, auch wenn die Erben Immobilie weiter verkaufen.

Für Eigentümer vermieteter Immobilien bietet sich ein Nießbrauch-Recht an. Dabei sichern sie sich auch nach der Schenkung den Zugriff auf die Mieteinnahmen, brauchen sich aber nicht mehr um die Verwaltung der Immobilie zu kümmern. Dafür trägt der neue Eigentümer dann die Verantwortung. Eine Variante, die durchaus ihren Charme hat.