Die Finanzierung der eigenen vier Wände begleitet Käufer und Bauherren meist über Jahrzehnte. In dieser Zeit kann sich vieles im Leben und der eigenen finanziellen Situation ändern.

Schon beim Bau oder Kauf eines Hauses stellen sich eine Vielzahl an Fragen: Entspricht der Kaufpreis des Hauses oder der Wohnung dem ortsüblichen Marktpreis? Wie ist die Bauqualität der Immobilie, bzw. liegen Baumängel vor oder bestehen sonstige Altlasten? Mit welchen Modernisierungskosten und Reparaturkosten ist in den kommenden Monaten und Jahren zu rechnen?
Ist die ausführende Baufirma zuverlässig und seriös? Ist mit einer zeitlich passenden Baugenehmigung seitens der Behörden zu rechnen, oder liegt sie schon vor? Mit welchen Betriebskosten ist in den kommenden Jahren zu rechnen?

Risiken vorab identifizieren und einplanen

Neben diesen Fragestellungen ergeben sich Änderungen an der finanziellen Situation nach der Entscheidung für das eigene Immobilieneigentum. Ralf Oberländer, Baufinanzierungs-Experte von der Bausparkasse Schwäbisch Hall kennt die typischen Risiken und weiß, wie Kreditnehmer ihnen wirkungsvoll begegnen.

1. Größere Reparaturen: Bei jedem Haus ist das absehbar: Die Heizungsanlage, das Dach oder die Fassade müssen erneuert werden. Bausparverträge können schon ab Beginn der Finanzierung mit kleinen Beträgen angespart werden und sicheren ein zinsgünstiges Darlehen. Darüber hinaus empfiehlt sich, immer drei Monatsgehälter als Finanzpolster in der Hinterhand zu behalten – z. B. für den Fall, das Ersatz für Auto, Kühlschrank oder Waschmaschine benötigt werden.
2. Verdienstausfall: Der plötzliche Verlust eines Arbeitsplatzes oder ein weiteres Kind – aus vielen Gründen kann das Gehalt in der Familie wegfallen oder sich verringern. Wird das Einkommen beispielsweise durch einen Jobwechsel dauerhaft niedriger, lässt sich die Rate verringern und die Laufzeit verlängern. Für die Wechselfälle des Lebens kann es daher ratsam sein, eine Baufinanzierung mit der Option Tilgungssatzwechsel abzuschließen. Dann kann die monatlich zu zahlende Rate den aktuellen finanziellen Verhältnissen in der Höhe entsprechend  angepasst werden.
3. Zinsanstieg: Das aktuelle Zinstief spielt Immobilienkäufern derzeit natürlich  in die Karten. Klar ist allerdings auch: Wer ein Darlehen mit geringer Laufzeit wählt, der trägt bei der Anschlussfinanzierung das Risiko steigender Zinsen. Als Tipp: Mit einem Bauspar-Kombikredit als Alternative zu einem Bankdarlehen lassen sich die derzeit immer noch historisch günstigen Zinsen für die gesamte Laufzeit und zusätzlich staatliche Fördermittel sichern. Auch sogenannte Forward Darlehen machen ggfs. Sinn.
4. Todesfall: Damit zum Verlust des Partners oder eines Elternteils nicht noch der Verlust der eigenen Immobilie hinzukommt, kann auch hierfür der Abschluss einer Risikolebens- oder Restschuldversicherung in Betracht gezogen werden. Für viele attraktiv: Verträge, bei denen die Beiträge mit der zu tilgenden Restschuld weiter sinken.
5. Eltern im Pflegeheim: Im Pflegefall können Kinder zur Finanzierung des Elternunterhalts herangezogen werden. Zunächst einmal wird allerdings ein Selbstbehalt, also der Eigenbedarf der Kinder, errechnet. Hierbei können auch Tilgungen und Kosten der Baufinanzierung geltend gemacht werden.

Rechtzeitig das Gespräch mit dem Berater suchen: „Jedes Kreditinstitut hat ein Interesse daran, dass die Finanzierung dauerhaft tragfähig ist“, stellt Ralf Oberländer klar. „Verändern sich die finanziellen Rahmenbedingungen, sollte der Kunde umgehend das Gespräch mit seiner Bank suchen. Ein guter Berater wird alles daran setzen, eine Lösung zu finden.“ Grundsätzlich gilt zudem, dass mit der Kreditsumme auch die möglichen Risiken geringer werden. „Deshalb am Anfang einer Finanzierung so viel Eigenkapital wie möglich einbringen und später regelmäßig die Möglichkeit zur Sondertilgung nutzen“, rät der Schwäbisch Hall-Experte.

Im Voraus fragen: Die wichtigsten Risiken im Detail

Fragen zum Finanzierungsrisiko allgemein:

• Sind unvorhergesehene Verdienstausfälle durch Krankheit oder Gehalstkürzungen zu verkraften?
• Gibt es nach Ablauf der Zinsbindung durch ein höheres Zinsniveau Probleme. Wo liegen die eigenen Schmerzgrenzen?
• Allgemein: Kann man die Belastung der Immobilienfinanzierung nachhaltig tragen?
• Wurde die Restschuld der Darlehen nach Zinsablauf vorab mitgeteilt?
• Worst-Case: Wurde Tragfähigkeit der Immobilienfinanzierung unter veränderten und erschwerten Bedingungen betrachtet?
• Bereitstellungszinsen: Wurden die Zinsen für die Zeit bis zur Bereitstellung des Immobiliendarlehens einkalkuliert?
• Wurden die Nebenkosten des Effektivzinses einkalkuliert?
• Teure Nachfinanzierung: Wurden alle Kosten inklusive Steuer und Notar berücksichtigt.

Wahl der richtigen Finanzierungsbausteine

1. Wurde eine Zinsbindung ausgewählt, die dem aktuellen Zinsmarkt auch wirklich entsprechen?
2. Wurde ein Zinsbindungsvergleich durchgeführt und vorgelegt?
3. EURIBOR-Darlehen: Wurde prinzipiell ein Darlehen mit flexibler Rückzahlung angeboten?

Richtige Fragestellungen vor dem Gespräch mit dem Finanzierer:

• Wo gibt es überhaupt günstige Bau- und Immobilienfinanzierungen?
• Kann man das vielfältige Angebot an Krediten und Darlehensvarianten überblicken und einschätzen?
• Eigene Bonität: Welche Verhandlungsposition hat man bei seinem Finanzierungsvorhaben?
• Welche Gebühren des Finanzierers sind verhandelbar?
• Nach welchen Kriterien werden die Kredite vergeben und die Höhe der Zinsen bestimmt?
• Was besagt eigentlich der Effektivzins genau?
• Wie ist das Zinsniveau in Zukunft einzuschätzen?
• Wie wird der Beleihungswert kalkuliert – Bzw. welche Beleihungsgrenzen werden für das Immobilienobjekt angesetzt und was ergibt sich daraus genau an Konsequenzen?
• Zinsbindungsfrist: Berücksichtigung der „Rentabilitätsschwelle“
• Kann man zuteilungsreife Bausparverträge einbinden?
• KfW-Darlehen: Förderkreditprogramme
• Belastungs- und Sicherheitscheck für eine ideale Kreditrate durchführen!
• Zu berücksichtigen: Bei Eintritt ins Rentenalter sollte man schuldenfrei sein

Und zu guter letzt die wichtigste Frage: Haben Sie einen übersichtlichen Finanzierungsplan mit dem genauen Darlehensverlauf und einen konkreten Tilgungsplan bekommen? Man sollte unbedingt auch ein variierenden Tilgungsplan mit anderen Tilgunssätzen checken!

Das Versicherungsrisiko einkalkulieren:

• Versicherungscheck durchführen und Risikobilanz erstellen
• Ist man  für Ernstfälle wie Unfall, Unfallfolgen und Tod abgesichert?
• Hat man zu viele oder falsche Versicherungen?
• Hat man als Immobilienbesitzer oder Bauherr die richtigen Versicherungen?
• Soll man eine kapitalbildende Versicherung in eine Risikoversicherung tauschen bzw. soll man den Rückkaufswert als Eigenkapital einsetzen?
• Benötigt man wirklich eine Bauleistungsversicherung, Bauherrenhaftpflicht, Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht, Gewässerschaden-Haftpflicht, Wohngebäudeversicherung oder Elementarschadenversicherung. Falls ja, in welcher Höhe?

Foto: Schwäbisch Hall Bausparkasse