Hausputz vor dem Besichtigungstermin zahlt sich aus – Käufer muss aber auf versteckte Schäden hingewiesen werden

München (ddp.djn). Wer sein Haus verkaufen möchte, sollte es so präsentieren, dass es im besten Licht erscheint. Denn der erste Eindruck, den ein Interessent bei einer Hausbesichtigung gewinnt, lässt sich nicht so leicht korrigieren. Eine saubere frische Fassade, ein gepflegter Garten wirken einladend. Eine übervolle Mülltonne am Gartentor oder wucherndes Unkraut wären dagegen keine gute Referenz.

Es kann nicht schaden, das Haus für die Besucher besonders herauszuputzen. Ein frischer Blumenstrauß auf dem Tisch, blinkende Armaturen in Bad und Küche, aufgeräumte Zimmer, geputzte Fenster wirken sich auf das Wohlbefinden der potenziellen Käufer aus. Das ganze Haus muss gut gelüftet sein. Alle Vorhänge sollten aufgezogen werden, damit Tageslicht in die Räume gelangt. Störende Geräusche oder laute Musik sind nach Möglichkeit auszuschließen. Gleiches gilt für unangenehme Gerüche aus Küche, Bad oder Toilette sowie von Haustieren.

«Der Anbieter sollte sich auf die Wünsche der Käufer einstellen», rät Robert Anzenberger, Vorstand des Immobiliendienstleisters PlanetHome. Wenn die Besucher unbedingt abends kommen wollen, dürfen sie nicht auf den Nachmittag vertröstet werden, nur weil dann die Sonne so schön auf die Terrasse scheint. «Optimaler Lichteinfall und gute Ausleuchtung machen die Immobilie auch am Abend hell und freundlich», so Anzenberger.

Am besten ist es, das eigene Haus einmal mit den Augen eines Fremden unter die Lupe zu nehmen. Denn oft macht sich bei langjährigen Bewohnern eine gewisse Betriebsblindheit breit, und sie übersehen manchen Makel. Wer aber die Schwachstellen kennt, kann besser auf die Fragen der Kaufinteressenten antworten.

Taktisch klug ist es, wenn die Hausbesichtigung in weniger attraktiven Räumen beginnt und sich dann steigert. Dann bleibt das großzügige helle Wohnzimmer, das am Schluss präsentiert wird, länger im Gedächtnis. Besonders, wenn man dort noch eine Weile mit den Besuchern zusammensitzt und ihnen etwas zu Trinken anbietet.

Die meisten Hausbesitzer hängen emotional an ihrem Eigenheim. Sie neigen dazu, über ihre handwerklichen Erfolge zu erzählen. Doch vor allzu langen Ausschweifungen über den Ausbau des Dachgeschosses oder den Anbau des Wintergartens warnen Immobilienexperten. Das interessiert potenzielle Käufer meist nur am Rande. Sie haben aber einen Anspruch darauf, auf Mängel und Bauschäden hingewiesen zu werden, wenn diese nicht sichtbar sind. Andernfalls können sie Schadenersatzansprüche geltend machen.

Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Saarbrücken muss ein Hausverkäufer den Käufer ungefragt auf einen gravierenden Feuchtigkeitsschaden hinweisen. Sonst kann der Vertrag angefochten und rückgängig gemacht werden (AZ: 4 U 90/08-33). Zwar müssen Kaufinteressenten bei älteren Gebäuden mit einem gewissen Maß an Feuchtigkeit rechnen, nicht aber mit einer extremen Durchfeuchtung der Kellerwände. Dies gilt erst recht dann, wenn die Kellerwände aufgrund kurz zuvor erfolgter Renovierungsarbeiten einen äußerlich trockenen Eindruck vermitteln und der Verkäufer die Durchführung der Renovierung und deren Anlass dem Kaufinteressenten bewusst nicht mitgeteilt hat, so die Richter.

Es bringt also nichts, Feuchtigkeitsschäden zu überpinseln oder einen Schrank vor den Wasserfleck zu stellen. Experten erkennen sie meist trotzdem. Schon wenn ein leicht muffiger Geruch durchs Haus zieht, werden sie aufmerksam. Sie kennen die einschlägigen Stellen für Feuchtigkeitsschäden wie Fußleisten, Fensterlaibungen oder die oberen Gebäudeecken der Außenwanddecke. Viele Käufer lassen sich von unabhängigen Beratern begleiten, um sicher zu gehen.

Gut vorbereitet sein sollten Hausverkäufer auf die Standardfragen zur Immobilie. Das sind Informationen zum Alter der Immobilie, der technischen Anlagen und Einbauten, dem Zeitpunkt für Um- und Ausbauten sowie anstehende Sanierungen. Auch der aktuelle Zustand von Dach, Fenstern, Türen und Fassade stößt bei Käufern auf großes Interesse. Der Energieverbrauch kann mit konkreten Zahlen oder einem Energiepass belegt werden. Häufig werden auch Fragen zu den Nutzungsrechten am Grundstück und an Wegen gestellt. Auf Preisverhandlungen sollte sich kein Verkäufer bei der ersten Besichtigung einlassen. Es genügt, auf den Angebotspreis zu verweisen. Erst wenn wirklich ein Kaufinteresse besteht, ist es Zeit zu verhandeln.

Es ist ratsam, alle Objektunterlagen vor dem ersten Besichtigungstermin zusammenzustellen. Wichtig ist auch ein ansprechendes Exposé. Denn wenn der Käufer sich für das Haus entscheidet, braucht er diese Angaben für das Kreditgespräch mit seiner Bank.

ddp.djn/kaf/mwo