Viele Immobilienbesitzer, deren Finanzierung demnächst ausläuft, haben mit großem Interesse die Zinsentwicklung in den letzten Jahren verfolgt. Denn die Frage, ob der Leitzins auf dem aktuell niedrigen Rekordniveau verharrt oder steigen wird, ist bei der Überlegung einer Finanzierung entscheidend. Besonders Bauherren, die noch vor der Überlegung stehen, jetzt doch zuzugreifen und eine Immobilie zu erwerben oder auch Hausbesitzer, deren Finanzierung in absehbarer Zeit ausläuft, stehen nun vor wichtigen Entscheidungen.

Denn da der laufende Kredit mit Ende der Finanzierung nicht vollständig abgezahlt ist, verbleibt eine Restschuld, verbunden mit der Frage nach einer Anschlussfinanzierung. Die Höhe der Zinsen hat die finanzierende Bank in der Regel für eine lange Zeitperiode festgeschrieben.

Nicht zu lange Laufzeiten wählen

Grundsätzlich gilt beim Immobiliendarlehen: Je kürzer die gewählte Vertragslaufzeit, desto niedriger die Zinsen. Wählt man eine lange Vertragslaufzeit von beispielsweise 25 Jahren oder länger, steigen die Kreditzinsen. Der Eigenheimbesitzer bekommt im Gegenzug Planungssicherheit. Allerdings kann sich eine solche Planungssicherheit auch als Fehler erweisen, wenn in der Zwischenzeit die Zinsen gesunken sind. Allzu lange Zeiträume sind also auch keine Ideallösung. Als klassischen Königsweg zwischen zu kurzen und zu langen Zinsbindungen empfiehlt die FMH Finanzberatung Zeiträume zwischen 10 und 15 Jahren.

Läuft das Darlehen ab, werden die Karten neu gemischt und der Eigenheimbesitzer kann notwendige Anpassungen vornehmen. Hinzu kommt, dass sich in dieser Zeitspanne auch die Lebenssituation ändern kann. Einkommen können in der Zwischenzeit gestiegen sein, Kinder können geboren sein – oder auch das Haus bereits verlassen haben. All das gibt Ausschlag auf die Tilgungsmöglichkeit des Bauherrn.

Ein Volltilgerdarlehen zur Anschlussfinanzierung?

Läuft die Finanzierung bereits in den kommenden 12 Monaten aus, ist die Anschlussfinanzierung besonders günstig. Aktuell werden hier bereits Kredite mit zehnjähriger Laufzeit für kaum etwas mehr als einem Prozent angeboten. Noch nie waren die Kreditzinsen in der Immobilienfinanzierung so günstig. Überlegenswert wäre in einem Zinstal sogar ein Volltilgerdarlehen, nach dem keine Anschlussfinanzierung mehr notwendig ist. Dieses ist normalerweise am teuersten, weil es auch die höchste Planungssicherheit verspricht.

In der aktuellen Niedrigzinsphase könnte es aber durchaus wieder überlegenswert sein, in einer zweiten Finanzierungsphase die vollständige Tilgung des Darlehens anzustreben um am Ende der Laufzeit schuldenfrei zu sein – der Traum eines jeden Immobilienbesitzers. Wer sich also eine Volltilgung leisten kann – die Tilgungsrate ist in der Regel recht hoch – sollte die Gunst der Stunde nutzen. Billiger wird dieses Darlehen wahrscheinlich nicht mehr. Als Faustregel gilt hierbei, dass die Tilgungsrate ein Drittel des Einkommens nicht überschreiten sollte.

Desweiteren sollten Nebenkosten nicht unterschätzt werden, wie etwa Notarkosten und Steuern, worauf das Immo-Magazin in einem früheren Beitrag hingewiesen hatte.

Zinsbindung endet erst in fünf Jahren? Hierfür gibt es Forwarddarlehen

Was machen aber Immobilienbesitzer, deren Zinsbindung erst in fünf Jahren endet? Müssen diese tatenlos abwarten und hoffen, dass der Zins in fünf Jahren immer noch so niedrig ist? Für solche Fälle gibt es das Forwarddarlehen, eine relativ junge Erfindung der Finanzwirtschaft. Erst seit 1996 bieten Banken ihren Kunden diese interessante Möglichkeit an, sich später die heute attraktiven Zinsen zu sichern. Das Prinzip ist einfach: Der Bauherr vereinbart mit der Bank heute feste Konditionen für die Anschlussfinanzierung, auch wenn diese erst in fünf Jahren endet. Der Zinsnehmer kann also unbesorgt sein, wenn der Zins später wieder ansteigen sollte. Daher auch die Bezeichnung Forwarddarlehen: Man hält die Situation von heute fest und „spult“ die verbleibende Zeit bis zum Laufzeitbeginn einfach vor. Allerdings gilt auch hier: Zusätzliche Planungssicherheit kostet extra. Die Bank wird sich also diese verabredete Zinsbindung einen Zinsaufschlag kosten lassen. Dieser beträgt etwa 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte auf den normalen Kreditzins. Dabei gilt: Je länger die überbrückte Zeit bis zum Beginn des Darlehens, desto höher ist der Zinsaufschlag. Und für Eigenheimbesitzer, deren aktuelle Finanzierungen noch länger als 66 Monate laufen, können Banken in der Regel gar kein Angebot machen. Für derart lange Zeiträume ist auch für eine Bank das Risiko zu groß. In dem nachfolgenden Video werden die Vorteiles eines Forward-Darlehen gut erklärt:

Neben dieser hier beschriebenen Überbrückungsmethode eines Forwarddarlehens, dem sogenannten echten Forwarddarlehen, gibt es noch das unechte Forwarddarlehen, das vom Grundprinzip einen ähnlichen Zweck hat, aber anders aufgebaut ist. Statt einer Zinsfestschreibung in einem Überbrückungszeitraum beginnt beim unechten Forward-Darlehen die Zinsbindung sofort, lediglich die Auszahlung ist auf einen späteren Zeitraum festgelegt.

Verbraucherschützer empfehlen Forwarddarlehen gerade jetzt

Nach Meinung von Stiftung Warentest ist der Zeitraum für ein Forwarddarlehen gut. Die Aufschläge für die Zinsgarantien betrügen oft weniger als einen halben Prozentpunkt, so die Tester.

So ist ein Forwarddarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung bei einer Überbrückungszeit von drei Jahren bereits ab 1,48 Prozent Effektivzins zu haben. Das sind Konditionen, von denen Eigenheimbesitzer noch vor fünf Jahren noch nicht einmal zu träumen gewagt hatten. Denn betrachtet man sich die Entwicklung des Leitzinses in der Eurozone, stellt man fest, dass noch 2008 der Leitzins mehr als vier Prozent betragen hat. Seitdem kannte die Entwicklung nur eine Richtung: nach unten. 2011 schien es noch einmal eine kurze Erholung gegeben zu haben, spätestens seit 2012 nähert sich der Leitzins der Null-Prozent-Marke. Wenn man davon ausgeht, dass es zumindest bei Krediten keine negativen Zinsen gehen kann, ist also ein weiteres Absinken nicht mehr möglich. Es kann also nur noch bergauf gehen. Vor diesem Hintergrund ist ein Forwarddarlehen also unbedingt zu empfehlen, denn ein Kritikpunkt am Forwarddarlehen – neben den Zinsaufschlägen – besteht darin, dass der Bauherr den vereinbarten Zins auch dann in Anspruch zu nehmen hat, wenn der Zins erneut gesunken ist und man auf dem freien Markt Darlehen zu besseren Konditionen abschließen könnte. Doch dieser Fall kann aktuell bei einem Leitzins von nahe Null ausgeschlossen werden. Finanzberater Max Herbst empfiehlt Forwarddarlehen sogar gerade dann, wenn die Zinsaufschläge besonders hoch sind, denn dies sei ein untrügliches Zeichen dafür, dass die Banken mit einer bevorstehenden Zinswende rechnen.

Zusammenfassung: Ein Forwarddarlehen rechnet sich, wenn:

• das aktuelle Zinsniveau niedrig ist
• in Zukunft höhere Zinsen erwartet werden
• der aktuelle Kredit erst in maximal 66 Monaten ausläuft
• Eine Anschlussfinanzierung erforderlich ist
• Die Banken die Zinsaufschläge erhöhen

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