Mieter haben ein Recht darauf, dass der Vermieter die Wohnung in dem Zustand erhält, der vertraglich vereinbart wurde. Treten Mängel auf, können sie die Miete kürzen. Allerdings müssen sie sich dabei an einige Regeln halten.
Mangelanzeige mit Frist an den Vermieter
Als erstes muss der Vermieter über den Schaden informiert werden, informiert der Deutsche Mieterbund (DMB). Er muss die Gelegenheit bekommen, den Mangel zu beseitigen.
Am besten setzt der Mieter mit der Mängelanzeige gleich eine angemessene Frist zur Beseitigung. Das sollte immer schriftlich geschehen. Ein Anruf beim Vermieter oder beim Hausmeister ist nämlich nicht verbindlich.
Bei der Fristsetzung sollte immer ein konkretes Datum angegeben werden. Denn mit Formulierungen wie „umgehend“ oder „so schnell wie möglich“ wird der Vermieter nicht in Verzug gesetzt, wie der Berliner Mieterverein erläutert.
Die Frist muss angemessen sein. Bei einem Rohrbruch oder einer defekten Heizung muss der Vermieter sofort handeln. Für die Reparatur eines undichten Fensters ist eine Frist von zwei Wochen akzeptabel.
Mietminderung kann zu fristloser Kündigung führen
Wer ohne Information an den Vermieter die Miete mindert, riskiert den Verlust seiner Wohnung. Mietern, die einfach auf eigene Faust die Mietzahlung einstellen oder weniger Miete zahlen, kann fristlos gekündigt werden, urteilte der Bundesgerichtshof (AZ: VIII ZR 330/09).
Hat der Mieter seinen Vermieter informiert, darf er die Miete kürzen, solange der Mangel vorliegt, so der Mieterbund. Fällt zum Beispiel die Heizung am 15. Januar aus und wird am 30. Januar repariert, darf der Mieter die Zahlungen für diesen halben Monat kürzen, aber nicht länger.
Der Mieter muss also bei Wohnungsmängeln aktiv werden und braucht nicht zu warten, bis ihm der Vermieter eine Mietminderung erlaubt. „Sie muss nicht beantragt werden“, betont der DMB.
Höhe der Mietminderung
Viele Mieter scheuen sich vor einer Mietminderung, weil sie nicht wissen, in welcher Höhe sie die Miete kürzen können. Das richtet sich immer nach dem Umfang der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung, so der Mieterbund. Je stärker sich die Mängel auf die Wohnqualität auswirken, desto mehr darf gekürzt werden.
Anhaltspunkte gibt zum Beispiel die Hamburger Tabelle. Sie wurde vom Landgericht Hamburg aufgestellt, und nach ihr richten sich die meisten Gerichte in Deutschland. Die Tabelle setzt den Wohnwert und den Mietzins in ein Verhältnis und ermittelt dann eine Minderungsquote. Über die aktuelle Rechtssprechung zu diversen Mietminderungsfällen können sich Interessenten darüber hinaus beim Deutschen Mieterbund und bei den regionalen Mieterverbänden informieren.
Minderung der Bruttomiete
Grundlage der Mietminderung ist die Bruttomiete, also die Miete inklusive der Vorauszahlungen für kalte und warme Betriebskosten. Das bestätigte jetzt der Bundesgerichtshof noch einmal in einem aktuellen Urteil (AZ: VIII ZR 223/10). Dabei ging es um die Berücksichtigung der Mietminderung bei der Jahresabrechnung der Betriebskosten. Nach dem Urteil des BGH muss auch eine eventuelle Nachzahlungsforderung des Vermieters anteilig gekürzt werden. „Mieter sollten also in einem Jahr, in dem sie die Miete gemindert haben, ihre Betriebskostenabrechnung besonders sorgfältig prüfen. Der Vermieter muss die geminderten Zahlungen zu seinen Lasten berücksichtigen und auch bei einer Nachforderung die Minderung einbeziehen“, sagt Lukas Siebenkotten, Direktor des Deutschen Mieterbundes.
Versäumt es ein Mieter, einen Mangel anzuzeigen, verschenkt er nicht nur bares Geld, sondern muss unter Umständen sogar mit Schadensersatzforderungen rechnen (OLG Hamburg, AZ: 4 U 25/91). Außerdem kann er bei verspäteter Mängelanzeige in der Regel die Miete auch erst ab diesem Termin kürzen und nicht rückwirkend.