— von Katja Fischer — Wer seine Eigentumswohnung in einer Wohneigentümergemeinschaft (WEG) vermieten will, ist nicht ganz frei in seinen Entscheidungen. Er muss immer die Beschlüsse der Miteigentümer beachten. Haben die zum Beispiel entschieden, dass in den Wohnungen keine Tiere gehalten werden dürfen, muss sich auch der Mieter daran halten. Der Eigentümer darf ihm nicht mehr Rechte einräumen, als er selbst nach der Gemeinschaftsordnung hat.
Hat der Vermieter aber Sondernutzungsrechte wie die Nutzung eines Gartens oder eines Parkplatzes, kann er diese an den Mieter weitergeben. „Der Mieter darf alles nutzen, was er gemietet hat. Das gilt auch für den Garten, selbst wenn kein anderer Bewohner einen Garten hat“, sagt Sandra Weeger-Elsner, Rechtsberaterin beim Verbraucherschutzverein „wohnen im eigentum“
Da der Mieter einen anderen Status hat als ein Eigentümer und nicht an die Teilungserklärung der WEG gebunden ist, kommt es darauf an, möglichst alle notwendigen Details im Mietvertrag festzuschreiben, damit sie der Gemeinschaftsordnung entsprechen. Auch die Hausordnung sollte Bestandteil des Mietvertrages sein. Nur dann ist sie für den Mieter bindend.
Die WEG hat immer das letzte Wort
Fehlen im Mietvertrag wichtige Regelungen wie die Pflicht zum Winterdienst muss der Mieter diesen auch nicht leisten. Das gilt auch dann, wenn alle anderen Mitbewohner als Eigentümer laut Gemeinschaftsordnung dazu verpflichtet sind. „Das kann schon für Irritationen sorgen“, sagt Weeger-Elsner. Hat der Vermieter versäumt, im Mietvertrag ein Haustierverbot festzuschreiben, kann die WEG verlangen, dass er seinen Mieter zur Abschaffung der Tiere auffordert.
Die WEG hat immer das letzte Wort. Verletzt der Mieter die Rechte der übrigen Wohnungseigentümer, muss der vermietende Wohnungseigentümer das unterbinden und notfalls sogar das Mietverhältnis beenden, entschied das Oberlandesgericht Düsseldorf (Aktenzeichen: 3 Wx 472/94).
Um solche Unannehmlichkeiten zu umgehen, sollte besondere Sorgfalt auf die Gestaltung des Mietvertrages gelegt werden. Ein einfacher Formularmietvertrag aus dem Schreibwarengeschäft kann zwar als Grundlage dienen, muss aber in den meisten Fällen den besonderen Bedingungen in einer Eigentümergemeinschaft angepasst werden. Vor allem sollte vereinbart werden, dass auch der Mieter an Beschlüsse der Wohnungseigentümer gebunden ist.
Achtung bei der Abrechnung der Betriebskosten
Bei der Abrechnung der Betriebskosten gelten für Mieter andere Regeln als für Eigentümer, die ihre Wohnung selbst nutzen. Das sollten Vermieter bedenken. „Es können nicht alle Posten der Hausgeldabrechnung auf die Mieter umgelegt werden“, erklärt Weeger-Elsner. Dazu zählen zum Beispiel die Verwalterkosten. Aber auch andere Kosten können nicht eins zu eins übernommen werden. Manche Verwalter weisen die an die Mieter umlagefähigen Kosten in der Jahresabrechnung der WEG zwar extra aus, eine Pflicht dazu besteht aber nicht, wie das Bayerische Oberlandesgericht befand (Aktenzeichen: 2Z BR 198/04).
Um sicher zu gehen, sollte der Vermieter alles, was in Zukunft auf den Mieter zukommen kann, im Mietvertrag erwähnen. „Das können schon geplante und in Kürze anstehende Modernisierungsmaßnahmen sein, aber zum Beispiel auch die Umlage der Kosten für die neu gesetzlich vorgeschriebene Legionellenprüfung“, sagt Weeger-Elsner.
Ein Problem kann für den Vermieter entstehen, wenn die WEG während des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen beschließt, zum Beispiel die Außendämmung der Fassade und den Austausch der Fenster. Grundsätzlich muss der Mieter das zwar dulden, hat aber in bestimmten Härtefällen das Recht, sein Einverständnis zu verweigern. „In solch einem Fall ist der Vermieter gefordert, den Mieter zu überzeugen und den WEG-Beschluss durchzusetzen“, sagt die Juristin.
dapd.djn/kaf/K2120/mwo