Schadensbeseitigung in Mietimmobilien sind immer wieder ein Thema, dass die Gerichte in Deutschland beschäftigt. Hier einige Dinge die man als Vermieter und auch als Mieter wissen sollte.
Beseitigung von Beschädigungen in Mietwohnung
Der Anspruch von Vermieter auf Geldersatz des Mieters bei Beschädigungen der des bewohnten Mietobjekts setzt nicht zwingend voraus, dass der Vermieter dem Mieter Gelegenheit zur Beseitigung des Schadens gegeben hat. § 326 BGB Befreiung von der Gegenleistung und Rücktritt beim Ausschluss der Leistungspflicht gilt nicht.
Anders, wenn der Vermieter den Mieter seiner Wohnung nach Geltendmachung des Schadens zunächst zur Schadensbeseitigung aufgefordert hatte. Dann setzt der Übergang des Anspruches auf Wiederherstellung, der sogenannte Wiederherstellungsanspruch voraus, dass der Vermieter seinem Mieter eine angemessene Frist setzt, in der dieser die Schäden beseitigt. Bestimmt der Vermieter keine Frist, so kann er nicht pauschal einen Geldersatz zur Schadensbeseitigung fordern.
Die Fristsetzung durch den Vermieter kann allerdings auch entfallen, wenn ihm der Mieter zu verstehen gegeben hat, dass er seiner Aufforderung zur Beseitigung des Schadens nicht Folge leisten will oder kann.
( AZ Gericht: 10 S 16/14 Urteil LG Saarbrücken vom 21.11.2014)
Schadensersatzanspruch auf Basis von Kostenvoranschlägen
Ist der Mietvertrag beendet, dann kann auch Schadensersatzanspruch auch auf Basis von erstellten Kostenvoranschlägen ausgerechnet werden. Darüber hinaus gilt auch, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist den geltend gemachten Schaden auch tatsächlich zu beseitigen. Es bleibt dem Vermieter selbst überlassen, ob er das Mietobjekt im beschädigtem oder renovierten Zustand weitervermietet.
Ist das Mietverhältnis allerdings anhaltend und verlangt der Vermieter Schadensersatz in Geld statt Schadensbeseitigung, so ist er selbstverständlich auch verpflichtet, den Schaden wirklich zu beseitigen.
Einbehaltung der Kaution zur Schadensbeseitigung
Ein sogenanntes Zurückbehaltungsrecht der Kaution hat der Vermieter üblicherweise nur in einen sehr begrenzten Zeitraum. Die laufende Rechtsprechung billigt dem Vermieter dazu eine Überprüfungsfrist von bis zu 6 Monaten zu, in der er gegenüber dem Mieter unter Umständen entstandene Ansprüche geltend machen kann. Entscheidend ist an dieser Stelle aber auch das Wohnungsübergabeprotokoll der Mietpartei mit dem Immobilieneigentümer. Wurde der Mietpartei bspw. die Rückgabe der angemieteten Wohnung in einem mangelfreien Zustand bescheinigt, so darf der Vermieter nicht ohne weiteres die Kaution einfach zurückbehalten um ungeklärte Schäden zu beseitigen. Er ist ganz besonders nicht dazu berechtigt, die Mietkaution mit angeblichen Schadensersatzansprüchen in Verrechnung zu bringen.
Wenn das Übergabeprotokoll der Mietwohnung eine Ausschlusswirkung zukommt, dann kann der Mieter die Abrechnung des Vermieters zurückweisen und zur Rückbezahlung der Mietkaution auffordern. Kommt der Vermieter dieser Aufforderung nicht nach, so kann der Mieter seinen Anspruch auf dem Weg einer Klagewege durchsetzen.
Aufforderung zur Schadensbeseitigung
Macht ein Auftraggeber Schadensersatz wegen eines Baumangels geltend, bekommt er die Umsatzsteuer nur ersetzt,wenn er den Schaden tatsächlich beseitigt hat. Das entschied der Bundesgerichtshof abweichend zu seiner bisherigen Rechtsprechung zu dieser Frage.
In dem Fall hatte ein Unternehmer im Auftrag der Kläger ein Einfamilienhaus errichtet. Mängel beseitigte er trotz Aufforderung mit Fristsetzung nicht. Für die Beseitigung sind Aufwendungen in Höhe von 9405 Euro netto erforderlich.
Der BGH musste entscheiden, ob der Kläger als Schadensersatz, über den er frei verfügen kann und nicht zur Mängelbeseitigung verwenden muss, auch die Umsatzsteuer auf diesen Betrag verlangen kann, wenn er die Mängel noch nicht beseitigt hat. In Abkehr von seiner bisherigen Rechtsprechung befand der BGH, dass die Umsatzsteuer auf voraussichtliche Mängelbeseitigungsaufwendungen als Schadensersatz nicht verlangt werden kann, solange der Mangel nicht tatsächlich beseitigt worden ist. (AZ: VII ZR 176/09)