Wann ist eine Kündigung des Mietverhältnisses unwirksam?

Ratgeber für Mieter

Wann ist eine Kündigung des Mietverhältnisses unwirksam?

9. März 2020

Wer eine Kündigung seines Vermieters erhält, sollte Ruhe bewahren. Ein Mietverhältnis seitens des Vermieters kann in Deutschland zum Beispiel gekündigt werden, wenn dieser Eigenbedarf anmeldet – oder wenn der Mieter gegen Vertragspflichten verstoßen hat. Dennoch kann es sein, dass die Kündigung in diesen und weiteren Fällen unwirksam ist. Es wird empfohlen, einen Juristen zurate zu ziehen, bevor die Kündigung ohne Widerspruch hingenommen wird.

Ein Kündigungsschreiben des Vermieters im Briefkasten zu finden, gehört sicherlich nicht nur in Großstädten mit einem schwierigen Wohnungsmarkt wie in Hamburg oder Berlin zu einem Horrorszenario vieler Menschen, besonders bei einer fristlosen Kündigung. Doch wie der Mieter muss sich selbstverständlich auch der Vermieter an bestehende Regelungen und Fristen halten, wobei die Hürden auf Vermieterseite ungleich höher sind. Eine ordentliche Kündigung, also unter Einhaltung der Fristen, wird von Vermietern in Deutschland nur in wenigen Fällen tatsächlich rechtskonform durchgesetzt.

Der erste ist, wenn dieser Eigenbedarf anmeldet. Hierbei sind jedoch bestimmte Fristen einzuhalten. Außerdem ist zu beachten, dass nicht jeder Eigenbedarf auch rechtens ist. Ebenso ordentlich – und je nach Fall auch außerordentlich, also meist fristlos – darf der Vermieter im zweiten Fall dem Mieter kündigen, wenn dieser Vertragspflichten bricht. Auch hier gilt: Nicht jede Kündigung ist automatisch auch wirksam, beispielsweise wenn der Mieter gegen so genannte „ungültige Klauseln“ verstößt.

Wann darf der Vermieter Eigenbedarf anmelden?

Es klingt erst einmal logisch: Dem Vermieter gehört seine Wohnung, also hat er auch das Recht, in ihr zu wohnen, wenn und wann er will. So einfach ist es jedoch nicht. Wohnt ein Mieter in der Wohnung, muss die Anmeldung von Eigenbedarf gut begründet sein. Hierfür muss der Vermieter sowohl darlegen, wer in die Wohnung ziehen soll, als auch erklären, weshalb die Wohnung benötigt wird. Nur in der Wohnung leben zu wollen, ist als Begründung zu wenig. Bezugsberechtigte Personen sind nahe Verwandte wie etwa der Partner, die Eltern oder die Kinder, aber auch Pflegepersonal oder andere zum Hausstand gehörige Personen zählen dazu.

Da bei der Regelung, was unter Eigenbedarf zu verstehen ist, auch das Mieterinteresse berücksichtigt wird, lohnt es sich durchaus, eine Eigenbedarfskündigung gründlich zu prüfen. Wenn Zweifel an der Kündigung bestehen, kann eine Feststellungsklage sinnvoll sein. Spätestens hier sollte jedoch ein Anwalt eingeschaltet werden, der sich mit dem Sachverhalt auskennt. Da in diesem Fall hohe Kosten für den Kläger entstehen können, sind Besitzer einer Rechtsschutzversicherung im Vorteil. Je nach gewähltem Versicherungsumfang deckt sie auch andere Lebensbereiche ab, wie etwa ein Blick auf die Website von ALLRECHT Rechtsschutzversicherungen verrät.

Kündigung bei Verletzung der Vertragspflichten

Neben Eigenbedarf darf einem Mieter auch gekündigt werden, wenn er seine Vertragspflichten verletzt. Je nach Schwere kann das eine ordentliche oder eine außerordentliche Kündigung sein. Allerdings darf der Vermieter einem Mieter nicht einfach so kündigen – der Kündigung muss eine Abmahnung vorangehen. Es gibt nur wenige Ausnahmen:

Der Mieter droht dem Vermieter oder greift ihn gar tätlich an.
Der Mieter ist insgesamt zwei Monatsmieten im Verzug oder hat die Miete in zwei aufeinanderfolgenden Monaten nur unvollständig bezahlt.
Der Mieter weigert sich bereits im Vorfeld, sein Fehlverhalten zu ändern.

Alle anderen Vertragsverletzungen durch den Mieter sind erst mit einer Abmahnung zu begegnen. Wird diese ignoriert, kann eine Kündigung folgen. Vertragspflichten, die verletzt werden können, sind zum Beispiel:

Verwahrlosung der Wohnung
nicht genehmigte bauliche Veränderungen
unerlaubte Untermieter oder Weitervermietung
unerlaubte gewerbliche Nutzung
Verstoß gegen die Hausordnung wie Ruhestörungen
Abstellen von Gegenständen im Treppenhaus oder generell die Lagerung gefährlicher Materialen

Doch nicht jeder Verstoß gegen Vertragsklauseln ist auch zulässig. Das gilt für Klauseln, die mit dem Mietrecht nicht vereinbar sind. Sieht der Mietvertrag vor, dass kein Besuch empfangen oder in der Wohnung nicht musiziert werden darf, sind diese Regeln unwirksam, auch wenn der Mietvertrag unterschrieben wurde. Sowohl eine Abmahnung als auch eine Kündigung wäre in diesem Fall nicht statthaft.

Auch eine fristlose Kündigung bedeutet nicht den sofortigen Auszug aus der Wohnung. Hier sollte ebenfalls unbedingt juristischer Rat eingeholt werden. Lässt die Schwere der Vertragsverletzung überhaupt eine fristlose Kündigung zu oder sprechen Härtegründe dagegen?

Formelle Anforderungen

In allen Fällen sollten die formellen Anforderungen geprüft werden, da es hier immer wieder zu Formfehlern kommt. Hält der Vermieter diese nicht ein, ist die Kündigung ebenfalls unwirksam. Zu den formellen Anforderungen zählen:

Die schriftliche Kündigung. Auch im digitalen Zeitalter reichen Fax und E-Mail nicht – das gilt auch, wenn diese eine Kündigung per Post ankündigen.
Außerdem muss die Kündigung unterschrieben sein.
Gibt es mehrere Vermieter, müssen alle die Kündigung unterschreiben oder eine Vollmacht im Original beigefügt sein. Das gilt auch, wenn die Kündigung in Vertretung unterzeichnet wird, z. B. durch einen Verwalter. Wichtig: Es muss in Vertretung (i. V.), nicht in Auftrag (i. A.) unterschrieben werden.
Ebenso muss eine Kündigung an alle Mieter, die im Mietvertrag stehen, ausgesprochen werden.
In der Kündigung muss die Mietsache angeben werden.
Eine Kündigung unter bestimmten Bedingungen ist unzulässig. Beides muss getrennt voneinander geschehen.
Nur zu kündigen reicht nicht. Die Gründe müssen angeführt werden.
Es muss ersichtlich sein, ob die Kündigung fristlos oder zu einer bestimmten Frist erfolgt.
Die gesetzliche Kündigungsfrist muss eingehalten werden. Diese beträgt mindestens drei Monate. Ab einem Mietverhältnis von fünf Jahren erhöht sich die Kündigungsfrist auf sechs, ab einem Mietverhältnis von acht Jahren auf neun Monate.