Der Immobilienmarkt boomt und die Objekte, die sich in Top-Lagen befinden, sind unbezahlbar. Die Preise in der Stadt München sind beispielsweise inzwischen derart angestiegen, dass es sich kaum noch lohnt dort in eine Immobilie zu investieren. Wer also in München auf Wohnungssuche ist, der kann seine Suche durchaus mit Online-Roulette vergleichen – Denn es wird Glück benötigt, um eine leere Wohnung zu finden – oder besser gesagt es ist schon fast ein Ding der Unmöglichkeit.
Besichtigungstermine vergleichbar mit Glücksspiel
Die Interessenten drängeln sich in Scharen durch die Treppenhäuser, bei den Maklerterminen und buhlen um jede freie Wohnung. Doch nur wenige der freien Wohnungen landen auf dem freien Markt und das gilt für die Mietwohnungen ebenso wie für die Objekte die zum Kauf angeboten werden. Hier stehen die Chancen einfach schlecht, wenn keine persönlichen Kontakte bestehen.
Somit ist in München die Suche nach der Wohnung zur Miete oder zur Immobilieninvestition vergleichbar mit einem Glücksspiel, denn es ist nirgends in Deutschland so schwer, wie in der bayerischen Landeshauptstadt eine Immobilie zu finden. Nach Schätzungen stehen in der Isar-Metropole gerade einmal zwei von 1000 Wohnungen leer.
Auch in der Main-Metropole Frankfurt sieht es nicht viel besser aus, denn dort ist von 200 Wohnungen nur eine frei. Nach Angaben des Bundesamtes für Bau- Stadt- und Raumforschung standen 2015 in den größten deutschen Städten nicht mehr als 1 % der Wohnungen leer. Eben durch diesen Fakt werden die Mieten und Kaufpreise nach oben getrieben.
Die „Big Seven“
Die beiden Metropolen Frankfurt und München zählen zu den sogenannten „Big Seven“ – den sieben größten deutschen Städten. Im Hinblick auf den Immobilienmarkt spielen beide in einer anderen Liga als der Rest der Bundesrepublik. Die Preise für Wohnimmobilien sind insbesondere in Städten wie Berlin, Hamburg, Köln, Stuttgart, München, Frankfurt und Düsseldorf innerhalb weniger Jahre so stark angestiegen, dass hier vor einer „erhöhten Preisdynamik“ von der Bundesbank gewarnt wird.
Gemäß den Schätzergebnissen aus dem vergangenen Jahr beträgt die Preisübertreibung in den genannten Städten zwischen 15 und 30 %. Doch die Nachfrage bleibt weiterhin ungebrochen, selbst wenn durch die Fachleute die Immobilienpreise für deutlich überhöht bezeichnen.
Von der Commerzbank wurde errechnet, dass die Wohnimmobilien unter Berücksichtigung der verschiedenen volkswirtschaftlichen Parameter rund 10 % zu teuer sind. Von den Experten wird jedoch weiterhin mit steigenden Immobilienpreisen in den kommenden Jahren gerechnet. Nur steigende Zinsen können laut Fachleuten diese boomende Entwicklung wieder einbremsen. Doch damit ist vorerst nicht zu rechnen, die europäische Zentralbank pumpt weiter Geld in die Märkte und macht die Investitionen in Immobilien weiterhin attraktiv. Unabhängig von der Inflation, können hier Preissteigerungen wie bspw. Mietpreise dem allgemeinen Preisniveau angepasst werden.
Die Renditen bleiben auf der Strecke
Aufgrund der Preise in den Top-Lagen ist es nicht verwunderlich, dass immer mehr Investoren in die sogenannten B- und C-Lagen abwandern, also in die Nicht-top-Lagen. Solche Alternativen bilden bspw. Hannover, Essen oder Offenbach – aber diese Städte stellen wiederum ganz besondere Anforderungen an die Investoren.
In großen Teilen Hamburgs beispielsweise sind die Miet- und Immobilienpreise so rasant angestiegen, dass es den Investoren nur schwer möglich ist, durch Vermietung in einer angemessenen Zeit den Kaufpreis wieder einzuspielen. So werden bspw. in den Top-Lagen nur Renditen von rund 3 % eingespielt und zudem steigt das Risiko, dass die Entwicklung der Mieten hinter der des Kaufpreises zurückbleibt oder gar ins Stocken kommt.
Die Folgen für Immobilieninvestoren könnten weniger Cashflow und ein späteres Amortisieren der Immobilieninvestitionen sein.